В Тверской области проведено экспертное исследование по определению внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости

Одной из проблем при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства в Тверской области, как и в других регионах РФ, является определение величины внешнего (экономического) устаревания.

Как известно, экономическое устаревание автоматически учитывается при применении сравнительного и доходного подходов к оценке недвижимости. Однако, учитывая, что Тверская область характеризуется слабой активностью рынка недвижимости, не всегда возможно применение сравнительного и/или доходного подходов. Особенно эта проблема заметна при оценке объектов, находящихся в неудовлетворительном, аварийном, недостроенном состоянии, для узкоспециализированных объектов, и для объектов, находящихся в отдаленных районах Тверской области. Специфика затратного подхода предполагает расчет всех видов износа по-отдельности, в том числе и экономического (внешнего) устаревания.

Экономическое устаревание – это уменьшение стоимости имущества относительно затрат на создание объекта с аналогичной полезностью, возникшее вследствие негативного влияния факторов внешней среды (например, экономических, политических факторов, социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, спроса и предложения и других факторов, не зависящих от самого имущества) или несоответствия улучшений объекта оценки наиболее эффективному использованию земельного участка.

Существующие методы расчета внешнего (экономического) устаревания не всегда могут быть применимы. Так, метод сравнительных продаж (парные продажи) возможен при оценке объектов недвижимости, имеющих развитый рынок; метод капитализации потерь дохода из-за внешнего воздействия (капитализация потерь в арендной плате) основанный на сравнении доходов двух объектов, один из которых подвергается внешнему устареванию, требует информации по арендным ставкам; метод по соотношению уровня заработной платы не учитывает возможности инвестиций из других регионов, а также может отсутствовать прямая зависимость между уровнем заработной платы и ценой на имущество; к недостатками метода по соотношению цен на недвижимость другого сегмента можно отнести необходимость обоснования прямой зависимости между уровнем цен в сегменте объекта оценки и «сопоставимом» сегменте; метод расчета внешнего устаревания по соотношению уровня загрузки не может применяться при наличии факторов недозагрузки, вызванных неадекватным управлением, функциональным устареванием и т.п. Другими словами, у всех приведенных выше методов расчета внешнего (экономического) устаревания есть ограничения на их применение.

Поэтому, часто единственно возможным методом определения внешнего устаревания является аналитический, экспертный метод оценки.

Методы экспертных оценок – это методы организации работы со специалистами-экспертами (оценщиками) и обработки их мнений, с целью формирования коллективного экспертного мнения, которое в дальнейшем может использоваться в оценочной деятельности. Таким образом, коллективное экспертное мнение относится к установлению отдельных характеристик рынка недвижимости, которые проблематично определить объективными методами. Практический опыт, объем выполненных работ и знания экспертов, с последующей обработкой, позволяют в компенсировать недостаток рыночной информации. Коллективные экспертные оценки представляют собой разумные ориентиры для введения соответствующих поправочных коэффициентов, позволяющих перевести цены аналогов в подобные им цены объекта оценки.

Поскольку коллективные экспертные оценки обобщают мнения большого количества оценщиков, они практически исключают субъективную составляющую, присущую мнению каждого оценщика.

Оценщиками и экспертами Тверского регионального отделения Ассоциации «Русское общество оценщиков», совместно с коллегами из других СРО проведено аналитическое, экспертное исследование по определению внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости Тверской области. В исследовании приняли участие 16 специалистов-оценщиков с опытом практической работы в оценке более 5 лет.

Оценщики – Эксперты, принявшие участие в опросе

Оценщики отвечали на вопросы анкеты о возможной величине внешнего (экономического) устаревания для разных типов недвижимости в зависимости от местоположения в Тверской области.

При ответах на вопросы анкеты оценщики учитывали основанное на личном опыте представление о рынке недвижимости, результаты собственных аналитических исследований и исследований коллег и другую имеющую отношение к делу информацию. Оценщики указывали те значения, которые они используют в своих Отчетах об оценке. Период применения результатов опроса с 01.01.2022 года.

Наиболее частой причиной возникновения внешнего (экономического) устаревания у объектов недвижимости Тверского региона являются характеристиками местоположения – расположение в депрессивных районах области, с ограниченным предложением, низким уровнем цен на недвижимость, низким уровнем заработной платы, отсутствием действующих промышленных предприятий. В анкете для экспертного опросе группировка городов и районов области произведена по аналогии с общеизвестными справочниками Оценщика

Недвижимости, под ред. Л.А. Лейфера. Расшифровка районов и населенных пунктов, согласно усредненному мнению экспертов приведена ниже. Данная расшифровка не является однозначной, при практическом применении Оценщиками результатов данного исследования в случае расхождения мнения с участниками опроса, относительно категории расположения населенного пункта объекта оценки, возможно ее изменение, при наличии должного обоснования. Также, для усиления позиции по обоснованию величины размера внешнего устаревания,возможно дополнительное обоснование Оценщиком отнесения населенного пункта объекта оценки, и в случае совпадения мнений по расшифровке категорий населенных пунктов с участниками экспертного опроса.

Расшифровка категории районов и населенных пунктов, согласно усредненному мнению экспертов

В анкете для экспертного опроса группировка видов объектов приведена с разбивкой на 4 группы:

• 1. Здания жилого назначения: индивидуальные жилые дома, таунхаусы, многоквартирные дома и т.д.);
• 2. Здания, строения и сооружения свободного коммерческого назначения, в т.ч. Торгово- офисные, медцентры, общепита, придорожного
  сервиса, гостиницы и т.д.
• 3. Здания, строения и сооружения промышленного, коммунального назначения, гаражи;
• 4. Здания, строения и сооружения сельскохозяйственного назначения;

Не вошедшие в данные группы объекты отнесены в группы максимально близкие с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного
использования, или фактического использования.

Отличия между населенными пунктами внутри группы, при использовании результатов данного исследования необходимо учитывать при помощи использования минимального и максимального усредненных значений, применения среднего значения (с соответствующим обоснованием выбора).

Применение значений из расширенных максимальных значений диапазонов (крайних значений из определенных экспертами), в обязательном порядке требует дополнительных обоснований и пояснений.

Результаты обработки экспертных таблиц

Рекомендации по применению экспертных значений

Приведенные в таблицах величины внешнего устаревания представлены в виде интервалов, что в первую очередь отражает то, что на эти величины влияют различные неконтролируемые факторы, которые размывают соотношения между этими величинами.

Рекомендуется использовать полученные данные в тех случаях, когда отсутствуют иные более надежные способы расчета внешнего (экономического) устаревания.

Перед оценщиком стоит задача определения конкретного (точечного) значения рыночной стоимости, поэтому он должен выбрать из этого интервала одно значение, которое и будет использоваться им в последующих расчетах. Трудно сформулировать полностью формализованные процедуры выбора значений внутри заданного интервала. Однако можно сформулировать некоторые общие рекомендации: Если ситуация стандартная и, по мнению оценщика, не содержит признаки, отличающие ее от типового для конкретного сегмента рынка, то в качестве требуемой характеристики рекомендуется использовать средние значения.

Примеры:

Например, при оценке здания производственного назначения (типичного, неспециализированного), расположенного в «депрессивном» районе – пгт Красный Холм, в качестве величины внешнего устаревания возможно принять значение из середины диапазона – 34%.

Если ситуация отличается от типовой, значение корректирующего параметра может быть смещено к минимальной или максимальной усредненным значениям экспертной таблицы, в зависимости от имеющейся информации об объекте оценки.

При оценке здания сельскохозяйственного назначения в неудовлетворительном состоянии, расположенного в прочем населенном пункте – деревня Зайцево Ржевского района, возможно принять усредненное максимальное значение – 62%.

При оценке здания сельскохозяйственного назначения в хорошем состоянии, расположенного в д. Лебедево Калининского района (населенный пункт, в ближайшей окрестности г. Тверь) возможно принять усредненное минимальное значение – 8%.

Для недавно построенного объекта коммерческого назначения, расположенного в центре деловой активности г. Тверь, с высоким пешеходным и автомобильным трафиком, собственной парковкой, на красной линии автодороги, в отличном состоянии (областной центр), признаки внешнего устаревания могут отсутствовать, в связи с этим может быть оправдано применение расширенного минимального значения — 0%.

Для объекта промышленного назначения, находящегося в неудовлетворительном состоянии, находящемся недалеко от деревни Комары, Бельского муниципального округа (прочие населенные пункты), не имеющего круглогодичного подъезда, в зоне отсутствия мобильной связи, возможности подключения коммуникаций, и какой-либо инфраструктуры, возможно применение максимального расширенного значения 70% (при наличии соответствующего обоснования).

Ознакомиться с анкетами участников экспертного опроса и скачать исследование можно здесь.

Организаторы экспертного опроса: Кузнецов П.И., Морозова Е.В., Виноградова М.В.
г. Тверь 25.11.2022 года.