Анализ рынка жилой недвижимости в городе Твери за 2016 год:

Главная → Аналитика → 2016

Рынок новостроек в городе Твери

Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» производен сбор данных по рынку новостроек в городе Твери и составлен массив из 1059 объектов в виде квартир, введенных в эксплуатацию. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы. По результатам анализа рынка квартир в городе Твери составлена следующая таблица, наглядно дающая представление о средней стоимости 1 м² жилья на рынке новостроек в различных районах города Твери в 2016 году.

Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке новостроек в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра на рынке новостроек районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Центральный район, Заволжский район, Московский район, Пролетарский район.

В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке новостроек по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в связи с различным количеством комнат в квартире.

Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.

При анализе стоимости квадратного метра квартир на рынке новостроек установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры:

В сегменте рынка новостроек в 2016 году сложилась следующая тенденция: квартиры на первых этажах за квадратный метр в среднем стоят дороже, чем квартиры на промежуточных и верхних этажах, но разница в ценах незначительна.

Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости в новостройках является тип дома. На сегодняшний день на рынке города Твери ведется строительство кирпичных, монолитных и панельных жилых домов. Соотношение стоимостей квадратного метра квартир в различных типах домов на рынке новостроек выглядит следующим образом.

Рынок вторичного жилья в городе Твери

Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» производен сбор данных по вторичному рынку жилья в городе Твери и составлен массив из 5773 объектов, из которых – 4856 объекта в виде квартир, 917 объектов в виде жилых комнат. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы.

Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке вторичного жилья в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Центральный район, Пролетарский район, Московский район и Заволжский район. Менее привлекательны микрорайоны и поселки, так как они расположены на окраинах города со среднеразвитой инфраструктурой и удовлетворительной транспортной доступностью.

Диапазон цен предложений и продаж квартир на рынке вторичного жилья в зависимости от типа планировки и года постройки довольно широк. Как видно из приведенной ниже таблицы больше всего на рынке вторичного жилья в городе Твери в 2016 году предлагались квартиры «улучшенной планировки».

В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки квартиры. 

Соотношение указанных средних стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки на рынке вторичного жилья представлено в виде таблицы корректировок.

В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от количества комнат в квартире. Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.

Жилые комнаты на рынке вторичного жилья классифицируются следующим образом: малогабаритные квартиры, состоящие из комнаты и санузла; жилые комнаты в бывших общежитиях; жилые комнаты в коммунальных квартирах; две и более смежные жилые комнаты.

Средняя стоимость жилых комнат целиком и стоимости квадратного метра в 2016 году представлена в следующей таблице:

Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.

Существенное влияние на стоимость квадратного метра жилых комнат оказывает ее площадь. Средние значения стоимостей квадратного метра жилых комнат в коммунальных квартирах и в бывших общежитиях в зависимости от площади представлены в следующей таблице.

Влияние технического состояния жилого дома и самой квартиры на ее стоимость по городу Твери продемонстрировано на следующей таблице.

Анализируя стоимости квадратного метра квартир как сегмента эконом-класса, так и сегмента бизнес-класса, установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры:

Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости, как в новостройках, так и на рынке вторичного жилья, является тип дома. Наиболее распространенными типами многоэтажных домов на сегодняшний день являются панельные и монолитные дома.

Соотношение стоимостей квадратного метра квартир (комнат) в различных типах домов на рынке вторичного жилья выглядит следующим образом.

Тип внутренней отделки квартиры является немаловажным аспектом формирования ее рыночной стоимости.

В результате мониторинга видов отделочных работ и стоимостей, предлагаемых на рынке города Твери,  сложилась следующая классификация  категорий ремонта:

1.косметический ремонт (простая внутренняя отделка)

Самый распространенный вид отделочных работ, проводится тогда, когда нет особой необходимости в перепланировке, сносе перегородок, сантехнических работах. В таком ремонте наиболее часто выполняются следующие работы: снятие старой окраски или обоев, шпаклевка, малярные работы, облицовка керамической плиткой, оклейка обоев, окраска или замена окон и дверей, реставрация или замена напольных покрытий, замена сантехники,  и т.п.

2. капитальный ремонт (улучшенная внутренняя отделка)

Самый популярный тип ремонта и отделки квартиры, обычно он делается в условиях ограниченного бюджета. Конкретные особенности капитального ремонта зависят от поставленных задач и конкретного объекта, но, как правило, такой ремонт включает в себя перепланировку комнат, устранение недостатков конструкции здания и другие серьезные работы.

В таком ремонте наиболее часто выполняются следующие работы: демонтаж и монтаж перегородок, выравнивание стен, оклейка обоев, облицовка керамической плиткой, выравнивание пола, укладка напольного покрытия (ламинат, керамогранит, линолеум), устройство одноуровневых потолков, демонтаж и устройство оконных и дверных проемов, монтаж электрических сетей, системы отопления и водоснабжения.

3. евроремонт

Основное отличие евроремонта квартиры от простого капитального ремонта заключается в использовании более дорогих отделочных материалов, работа с которыми более трудоёмка и ответственна.

В таком ремонте наиболее часто выполняются следующие работы: демонтаж и монтаж перегородок, монтаж гипсокартонных коробов, ниш, полок, выравнивание стен, оклейка обоев, окраска или декоративная штукатурка стен, выравнивание пола, обустройство полов с подогревом, укладка напольного покрытия (паркетная и массивная доска, керамогранит с декоративными элементами), устройство двухуровневых потолков с подсветкой, демонтаж и устройство оконных и дверных проемов, монтаж жалюзи, карнизов, штор, монтаж электрических сетей, системы отопления и водоснабжения.

В результате мониторинга стоимостей работ по отделке квартир на рынке города Твери составлена следующая сводная таблица. Применяя соотношение общей стоимости отделки «под ключ» к стоимости работ, получаем стоимость отделки «под ключ» с учетом стоимости материалов и работ за 1 м² по полу:

Следовательно, средняя стоимость косметического ремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 4 600 рублей за 1 м² по полу.

Средняя стоимость капитального ремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 8 300 рублей за 1 м² по полу.

Средняя стоимость евроремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 11 900 рублей за 1 м² по полу.

4. отделка по авторскому дизайн-проекту

Авторский дизайн-проект — это совокупность документов, в которых отражены все аспекты предстоящего ремонта. Он  включает в себя не только эскизы и фотографии, но также и чертежи, план проведения работ, перечень необходимых материалов. Фактически дизайн-проект представляет собой руководство, имея которое, любой специалист умеющий работать с подобной документацией сможет провести соответствующий ремонт. Стоимость дизайн проекта зависит от следующих факторов: состава проекта, площади помещения и дизайнера, который выполняет работу.

Основные выводы относительно рынка жилья

В 2016 году в России построили 79,8 млн кв. м жилья, что на 6,5% меньше, чем в 2015 году, следует из данных Федеральной службы государственной статистики (Росстат). В декабре в РФ было построено 16,9 млн кв. м жилья, что на 6,7% меньше, чем в декабре 2015 года. Всего в 2016 году организациями всех форм собственности было построено 1,15 млн новые квартир, что на 1,1% меньше, чем в 2015 году. В декабре 2016 году было построено 262,8 тыс. квартир

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2016 году составил 6,18 трлн руб., или 95,7% (в сопоставимых ценах) к уровню 2015 года, в декабре 2016 года — 890,3 млрд руб., или 94,6% к соответствующему периоду предыдущего года.

Эксперты отмечают, что на рынке недвижимости в ряде крупных городов России интерес покупателей в 2016 году сместился со вторичного жилья на квартиры в новостройках, чему способствовала программа ипотеки с господдержкой и общее снижение цен на строящееся жилье.

Цены на недвижимость, как и практически на любой другой товар, определяются балансом спроса и предложения. И если со спросом все более-менее ясно: пока экономика не перейдет к устойчивому росту, платёжеспособность покупателей на рынке недвижимости будет оставлять желать много лучшего, то предложение пока растет вопреки макроэкономическим трендам.

Вероятно, существенно просядут цены на старое вторичное жилье плохого качества. Наиболее устойчивыми по цене являются дома эконом- и комфорткласса – прежде всего новые или недавно построенные: коррекция стоимости метра в них, скорее всего, будет минимальной. Бонусы хорошего расположения (близость к метро, паркам, развитой инфраструктуре, хорошим школам и детским садам и т.п.) тоже никуда не денутся.

Вообще, первичный рынок будет чувствовать себя лучше вторичного: новостройки, значительно подешевевшие в предыдущие годы, превосходят «вторичку» по соотношению цены и качества. Кроме того, как уже было отмечено, затоваривание рынка на фоне ограниченного уровня спроса приводит к росту числа квартир в готовых новостройках, что лишает «вторичку» последнего преимущества.