Анализ рынка жилой недвижимости в городе Твери за 2019 год:
Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» в 2019 году произведен сбор данных по рынку новостроек в городе Твери и составлен массив из 2092 объектов в виде квартир, введенных в эксплуатацию. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы.
По результатам анализа рынка квартир в городе Твери составлена следующая таблица, наглядно дающая представление о средней стоимости 1 м² жилья на рынке новостроек в различных районах города Твери в 2019 году.
Наименование района | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть 1 м² 1-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть 1 м² 2-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть 1 м² 3-х и много-комн. квартир | Средняя ст-ть 1 м² квартир по районам |
Заволжский район | 453 | 49 164 | 228 | 46 861 | 91 | 44 540 | 47 939 |
Московский район | 423 | 53 506 | 294 | 47 631 | 93 | 47 201 | 50 650 |
Пролетарский район | 252 | 49 066 | 165 | 46 193 | 67 | 44 662 | 47 477 |
Центральный район | 5 | 67 709 | 6 | 63 714 | 15 | 63 146 | 64 155 |
Среднее | 1133 | 50 845 | 693 | 47 175 | 266 | 46 550 | 49 083 |
По стоимости квадратного метра на рынке новостроек районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Центральный район, Московский район, Заволжский район, Пролетарский район.
В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке новостроек по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в связи с различным количеством комнат в квартире.
Тип квартиры | Стоимость 1м², руб./м2 |
1-комнатные квартиры | 50 845 |
2-комнатные квартиры | 47 174 |
3-комнатные и многокомнатные квартиры | 46 550 |
Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.
Тип квартиры | Корректировка | Корректировка | Корректировка |
1-комнатные квартиры | -8,45% | -7,22% | Объект оценки |
2-комнатные квартиры | -1,32% | Объект оценки | 7,78% |
3-комнатные и многокомнатные квартиры | Объект оценки | 1,34% | 9,23% |
При анализе стоимости квадратного метра квартир на рынке новостроек установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры:
Этаж расположения квартиры | Стоимость 1м2, руб./м2 | Корректировка | Корректировка | Корректировка |
1 этаж | 48 818 | 3,05% | 0,40% | Объект оценки |
Промежуточный этаж | 49 011 | 2,64% | Объект оценки | -0,39% |
Верхний этаж | 50 307 | Объект оценки | -2,58% | -2,96% |
В сегменте рынка новостроек в 2019 году сложилась следующая тенденция: квартиры на верхних этажах за квадратный метр в среднем стоят дороже, чем квартиры на промежуточных этажах. Возможно, это связано с некоторыми преимуществами расположения на верхних этажах (например, отсутствие соседей сверху, вид из окон), что повышает как привлекательность квартиры, так и ее стоимость. Квартиры на первых этажах менее привлекательны, чем квартиры на промежуточных этажах.
Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости в новостройках является тип дома. На сегодняшний день на рынке города Твери ведется строительство кирпичных, монолитных и панельных жилых домов. Соотношение стоимостей квадратного метра квартир в различных типах домов на рынке новостроек выглядит следующим образом.
Тип квартиры | Стоимость 1м2, руб./м2 | Панельный | Кирпичный | Монолитный |
Панельный | 48 952 | -0,26% | 1,27% | Объект оценки |
Кирпичный | 49 575 | -1,51% | Объект оценки | -1,26% |
Монолитный | 48 825 | Объект оценки | 1,54% | 0,26% |
Рынок вторичного жилья в городе Твери
Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» в 2019 году произведен сбор данных по вторичному рынку жилья в городе Твери и составлен массив из 5 123 объектов. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы.
| Наименование района | Кол-во наблю-дений | Средняя ст-ть 1 м² 1-комн. квартир | Кол-во наблю- дений | Средняя ст-ть 1 м² 2-комн. квартир | Кол-во наблю- дений | Средняя ст-ть1 м² 3-комн. квартир | Кол-во наблю-дений | Средняя ст-ть 1 м² 4 много-ком. квартир | Средняя ст-ть 1 м² квартир по районам |
| Заволжский район | 560 | 52514 | 634 | 50390 | 450 | 46650 | 76 | 42007 | 49733 |
| Ближнее Заволжье | 27 | 53651 | 43 | 52853 | 32 | 49367 | 5 | 42488 | 51527 |
| Горбатка | 9 | 48286 | 25 | 45065 | 5 | 41864 | 0 | 0 | 45398 |
| Затверечье | 7 | 69632 | 7 | 43057 | 6 | 51350 | 0 | 0 | 54846 |
| Литвинки | 5 | 41624 | 26 | 42377 | 6 | 41416 | 0 | 0 | 42119 |
| Сахарово | 6 | 43885 | 4 | 42964 | 6 | 39764 | 0 | 0 | 42109 |
| Силикатный | 11 | 51442 | 13 | 44521 | 4 | 39572 | 0 | 0 | 46533 |
| Соминка | 46 | 49385 | 41 | 50080 | 52 | 45854 | 3 | 40731 | 48110 |
| Юность | 30 | 55497 | 24 | 50411 | 23 | 44935 | 18 | 40125 | 48742 |
| Московский район | 532 | 55090 | 725 | 50142 | 388 | 46802 | 47 | 43800 | 50756 |
| Химинститута | 28 | 46920 | 35 | 43787 | 28 | 38557 | 4 | 38867 | 42962 |
| Южный | 32 | 58804 | 64 | 51458 | 52 | 48128 | 7 | 41875 | 51425 |
| Пролетарский район | 390 | 52095 | 447 | 49407 | 238 | 45530 | 45 | 41978 | 49221 |
| Брусилово | 5 | 54815 | 12 | 55918 | 1 | 51324 | 0 | 0 | 55356 |
| Мамулино | 15 | 47075 | 23 | 52168 | 10 | 49171 | 1 | 43085 | 49812 |
| Мигалово | 14 | 47607 | 37 | 46022 | 12 | 41811 | 1 | 37952 | 45453 |
| Первомайский | 7 | 54155 | 29 | 52433 | 17 | 47451 | 2 | 58488 | 51332 |
| Центральный район | 169 | 56898 | 229 | 53604 | 141 | 53714 | 52 | 52031 | 54434 |
| Среднее | 1651 | 53694 | 2035 | 50447 | 1217 | 47298 | 220 | 44753 | 50501 |
Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке вторичного жилья в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Центральный район, Заволжский район, Пролетарский район, Московский район. Менее привлекательны микрорайоны и поселки, так как они расположены на окраинах города со среднеразвитой инфраструктурой и удовлетворительной транспортной доступностью.
Диапазон цен предложений и продаж квартир на рынке вторичного жилья в зависимости от типа планировки и года постройки довольно широк. Как видно из приведенной ниже таблицы, больше всего на рынке вторичного жилья в городе Твери в 2019 году предлагались квартиры «улучшенной планировки».
| Наименование района | Кол-во наблю- дений | Средняя ст-ть 1 м² 1-комн. квартир | Кол-во наблю- дений | Средняя ст-ть 1 м² 2-комн. квартир | Кол-во наблю- дений | Средняя ст-ть1 м² 3-комн. квартир | Кол-во наблю-дений | Средняя ст-ть 1 м² много-ком. квартир | Средняя ст-ть 1 м² квартир по районам |
| “Сталинки” | 43 | 47480 | 139 | 43610 | 147 | 42399 | 25 | 43497 | 43569 |
| “Хрущёвки” | 218 | 52527 | 343 | 48059 | 72 | 45722 | 19 | 43550 | 49163 |
| “Брежневки” | 184 | 53080 | 371 | 48567 | 177 | 43825 | 21 | 40301 | 48325 |
| “Улучшенной планировки” | 648 | 52499 | 757 | 51183 | 599 | 47157 | 127 | 43356 | 49985 |
| “Повышенной комфортности” | 558 | 56219 | 425 | 54941 | 222 | 54203 | 28 | 56371 | 55419 |
| Среднее | 1651 | 53694 | 2035 | 50447 | 1217 | 47298 | 220 | 44754 | 50501 |
| Средняя стоимость 1 кв. м. квартир в городе Твери | 50501 | ||||||||
В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки квартиры.
| Тип планировки квартиры | Стоимость 1м2, руб./м2 |
| “Сталинки” | 43 569 |
| “Хрущевки” | 49 163 |
| “Брежневки” | 48 325 |
| “Улучшенной планировки” | 49 985 |
| “Повышенной комфортности” | 55 419 |
Соотношение указанных средних стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки на рынке вторичного жилья представлено в виде таблицы корректировок.
| Тип планировки квартиры | Корректировка | Корректировка | Корректировка | Корректировка | Корректировка |
| “Сталинки” | 27,20% | 14,73% | 10,91% | 12,84% | Объект оценки |
| “Хрущевки” | 12,72% | 1,67% | -1,71% | Объект оценки | -11,38% |
| “Брежневки” | 14,68% | 3,44% | Объект оценки | 1,74% | -9,84% |
| “Улучшенной планировки” | 10,87% | Объект оценки | -3,32% | -1,64% | -12,84% |
| “Повышенной комфортности” | Объект оценки | -9,81% | -12,80% | -11,29% | -21,38% |
В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от количества комнат в квартире.
| Тип планировки квартиры | Стоимость 1м2, руб./м2 |
| 1-комнатные квартиры | 53694 |
| 2-комнатные квартиры | 50447 |
| 3-комнатные квартиры | 47298 |
| многокомнатные квартиры | 44754 |
Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.
| Тип квартиры | Корректировка | Корректировка | Корректировка | Корректировка |
| 1-комнатные квартиры | -16,65% | -11,91% | -6,05% | Объект оценки |
| 2-комнатные квартиры | -11,29% | -6,24% | Объект оценки | 6,44% |
| 3-комнатные квартиры | -5,38% | Объект оценки | 6,66% | 13,52% |
| многокомнатные квартиры | Объект оценки | 5,69% | 12,72% | 19,98% |
Влияние технического состояния жилого дома на стоимость квартиры по городу Твери продемонстрировано на следующей таблице.
| Техническое состояние жилого дома | Стоимость 1м2, руб./м2 | Корректировка | Корректировка | Корректировка |
| Удовлетворительное | 43 569 | 27,20% | 13,57% | Объект оценки |
| Хорошее | 49 480 | 12,00% | Объект оценки | -11,95% |
| Отличное | 55 419 | Объект оценки | -10,72% | -21,38% |
Этаж, на котором находится квартира, безусловно, влияет на ее конечную стоимость. Анализируя стоимости квадратного метра квартир, установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры:
| Этаж расположения квартиры | Стоимость 1м2, руб./м2 | Корректировка | Корректировка | Корректировка |
| 1 этаж | 48 645 | -0,52% | 5,50% | Объект оценки |
| Промежуточный этаж | 51 320 | -5,70% | Объект оценки | -5,21% |
| Верхний этаж | 48 394 | Объект оценки | 6,05% | 0,52% |
Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости является тип дома. Наиболее распространенными типами многоэтажных домов на сегодняшний день являются панельные и монолитные дома. Соотношение стоимостей квадратного метра квартир в различных типах домов на рынке вторичного жилья выглядит следующим образом.
| Тип дома | Стоимость 1м2, руб./м2 | Корректировка | Корректировка | Корректировка | Корректировка |
| деревянный | 36 601 | 51,58% | 39,92% | 34,38% | Объект оценки |
| панельный | 49 183 | 12,80% | 4,12% | Объект оценки | -25,58% |
| кирпичный | 51 211 | 8,33% | Объект оценки | -3,96% | -28,53% |
| монолитный | 55 479 | Объект оценки | -7,69% | -11,35% | -34,03% |
Внутренняя отделка квартиры является немаловажным аспектом формирования ее рыночной стоимости. В Справочнике «Справочнике оценщика недвижимости-2019, Квартиры» (под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2019 год) приведена следующая классификация категорий ремонта:
| Косметический ремонт | К данному ремонту прибегают при частичных повреждениях элементов отделки, которые требуют замены отделочных материалов (обои, плитка, линолеум, окраска потолка). Косметический ремонт обычно требуется для восстановления первоначального состояния отделки. Материалы используются, чаще всего, средней и низшей ценовой категории. |
| Современный ремонт | Основу такой отделки составляют работы, которые типичны для большинства квартир: разводка труд для сантехники, выравнивание пола, оштукатуривание потолка, устройство подвесных конструкций или же установка натяжного потолка, выравнивание поверхности и шпатлевание стен, укладка напольного покрытия (плитка, ламинат, паркетная доска), оклеивание стен обоями или их окрашивание, установка и подключение сантехнических приборов, крепление плинтусов. Используются современные и качественные материалы. |
| Комфортный ремонт | Комфортный тип представляет собой ремонт с использованием современных технологий, строительных и отделочных материалов высокого качества. Как правило, комфортный ремонт служит для повышения комфортабельности вторичного жилья, поэтому чаще всего выполняются: перепланировка помещений с новым зонированием жилых зон и мест общего пользования, звуко-, теплоизоляция в помещениях и на балконе/лоджии, устройство теплых полов. |
| Элитный ремонт | Элитный ремонт подразумевает неповторимый дизайн интерьера, который начинается с разработки дизайн-проекта. На объектах элитного класса применяются лучшие и дорогостоящие материалы и оборудование. |
В зависимости от типа внутренней отделки, стоимость ремонта с учетом стоимости материалов и работ составит:
| Тип отделки | Стоимость работ, руб./м2 | Стоимость материалов, руб./м2 | Стоимость ремонта (работ и материалов), руб./м2 |
| косметический | 3 505 | 1 843 | 5 348 |
| современный | 6 463 | 3 399 | 9 862 |
| комфортный | 8 783 | 4 620 | 13 402 |
| элитный | 14 473 | 7 613 | 22 086 |
Основные выводы относительно рынка квартир
По итогам 2019 г. средняя стоимость 1 м2 вторичного рынка жилой недвижимости в г. Твери составила 50 501 руб./м2 (снижение на 0,8% по сравнению с 2018 годом), а средняя стоимость 1 м2 новостроек составила 49 083 руб./м2 (снижение на 3,3% по сравнению с 2018 годом).
За 2019 рост цен на вторичном рынке жилья по России составил 1,9%, а на первичном 7,7%. Новое жилье в России стоит дороже вторичного и за прошедший год разница цен увеличилась. Если в январе 2019 г. россияне при выборе вторички вместо новостройки экономили 10,7 тыс. руб. с квадрата, то к концу года эта сумма составила уже 14,5 тыс. руб[1].
Причин удорожания жилой недвижимости несколько. Одной из них стало повышение доступности ипотечного кредита. Снижение ипотечных ставок для заемщиков способствовали активизации покупателей, а продавцы повышали цены.
Вторым важным фактором удорожания недвижимости в 2019 году стало вступление в силу правил расчетов с покупателями первички через счета эксроу.
Рост стоимости привлечения денег на строительство увеличит расходы застройщиков и повлечет удорожание квадратного метра для покупателя. Отныне застройщики, чтобы получить проектное финансирование от банков на строительство, должны соответствовать ряду закрепленных в законе требований. Это инструмент оздоровления рынка новостроек, направленный на устранение с рынка слабых и ненадежных застройщиков. Такой контроль, несомненно, на руку покупателям, поскольку повышает уверенность в завершении строительства.
Однако уход части игроков может спровоцировать дефицит новостроек до момента, пока долю выбывших игроков не займут более крупные застройщики, которые останутся на рынке. Сокращение предложения новостроек приведет к их удорожанию. Покупательский спрос будет уходить из подорожавших новостроек во вторичку, и стимулировать рост стоимости вторичного жилья. В первые месяцы 2019 года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж. Если провести параллель с аналогичным периодом прошлого года, то в мае 2019 количество сделок было на 30% меньше, чем в то же время 2018 года, а в летние месяцы — июнь и июль — разница составила 20%.[2]
[1] https://moscow.perspektiva24.com/news/analytics/itogi-2019-vtorichnyy-i-pervichnyy-rynki-zhilya/
[2] https://blog.domclick.ru/post/rynok-nedvizhimosti-2019-chto-proizoshlo-i-chego-zhdat-v-budushem
