ВКонтакте

Анализ рынка жилой недвижимости в городе Твери за 2018 год:

Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» производен сбор данных по рынку новостроек в городе Твери и составлен массив из 2355 объектов в виде  квартир в домах, введенных в эксплуатацию. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы.

Наименование района

Кол-во наблюдений

Средняя ст-ть 1 м² 1-комн. квартир

Кол-во наблюдений

Средняя ст-ть 1 м² 2-комн. квартир

Кол-во наблюдений

Средняя ст-ть 1 м² 3-х и много-комн. квартир

Средняя ст-ть 1 м² квартир

по районам

Заволжский

410

55 752

244

46 820

79

40 446

51 129

Московский

689

54 121

373

45 134

39

39 950

50 574

Пролетарский

253

51 714

91

50 668

38

40 262

50 326

Центральный

43

57 498

78

50 875

18

36 938

51 119

Среднее

1 395

54268

786

46 868

174

39 932

50 739

Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке новостроек в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Заволжский район, Центральный район, Московский район, Пролетарский район.

Процентное соотношение стоимостей квадратного метра квартир на рынке недвижимости. Первичное жилье

В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке новостроек по районам показан разброс стоимостей квадратного метра с различным количеством комнат в квартире.

Тип квартиры

Стоимость 1м², руб./м2

Студии и 1-комнатные квартиры

54268

2-комнатные квартиры

46868

3-комнатные и многокомнатные квартиры

39932

Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.

Тип квартиры

Объект оценки/ Аналог

Студии и 1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные и многокомнатные квартиры

Студии и 1-комнатные квартиры

0,00%

+15,79%

+35,90%

2-комнатные квартиры

-13,64%

0,00%

+17,37%

3-комнатные и многокомнатные квартиры

-26,42%

-14,80%

0,00%

При анализе стоимости квадратного метра квартир на рынке новостроек установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры:

Этаж расположения квартиры

Объект оценки/Аналог

Стоимость 1м2, руб./м2

Первый этаж

Промежуточный этаж

Верхний этаж

1 этаж

49404

0,00%

-2,70%

-4,38%

Промежуточный этаж

50776

+2,78%

0,00%

-1,72%

Верхний этаж

51666

+4,58%

+1,75%

0,00%

В сегменте рынка новостроек в 2018 году сложилась следующая тенденция: квартиры на верхних этажах за квадратный метр в среднем стоят дороже, чем квартиры на промежуточных и первых этажах.

Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости в новостройках является тип дома. На сегодняшний день на рынке города Твери ведется строительство кирпичных, монолитных и панельных жилых домов. Соотношение стоимостей квадратного метра квартир в различных типах домов на рынке новостроек выглядит следующим образом.

Тип квартиры

Объект оценки/ Аналог

Стоимость 1м2, руб./м2

Панельный

Кирпичный

Монолитный

Панельный

49508

0,00%

-3,42%

-1,05%

Кирпичный

51260

+3,54%

0,00%

+2,46%

Монолитный

50031

+1,06%

-2,40%

0,00%

Рынок вторичного жилья в городе Твери

Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» производен сбор данных по вторичному рынку жилья и составлен массив из 5775 объектов в виде квартир в различных районах города Твери. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы.

Наименование района

Кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1 м² студий и 1-комн. квартир

Кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1 м² 2-комн. квартир

Кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1 м² 3-комн. квартир

Кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1 м² многокомнатных квартир

Общее кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1 м² квартир

Заволжский район

871

52718

794

50182

393

46789

51

42855

2109

50420

Ближнее Заволжье

65

53764

59

54276

15

51461

8

44739

147

53243

Горбатка

77

49967

52

44659

24

42560

5

41365

158

46823

Затверечье

16

55556

8

51489

3

43700

0

0

27

53034

Литвинки

6

44641

8

44050

13

39257

0

0

27

41874

Сахарово

8

43559

18

39935

4

36936

0

0

30

40502

Силикатный

16

49405

14

47010

2

44481

1

44944

33

47955

Соминка

65

53764

59

54276

15

51461

8

44739

147

53243

Юность

124

51086

158

52542

49

45605

5

36924

336

50761

Московский район

887

54446

906

50285

275

47489

26

41463

2094

51571

Химинститута

59

45621

63

40383

15

36916

0

0

137

42259

Южный

279

55685

254

53191

100

48045

11

41209

644

53268

Пролетарский район

419

52139

388

47285

193

44600

16

44979

1016

48740

Брусилово

58

50430

7

55505

5

56545

0

0

70

51374

Мамулино

90

50982

26

53088

18

48909

0

0

134

51112

Мигалово

26

48411

15

44831

8

40753

4

37097

53

45388

Первомайский

1

54032

21

47614

16

43929

0

0

38

46231

Центральный район

237

56755

170

54427

125

51543

24

51674

556

54652

Среднее:

2414

53649

2258

50045

986

47159

117

44645

5775

50949

Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке вторичного жилья в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Центральный район, Московский район, Заволжский район и Пролетарский район. Менее привлекательны микрорайоны и поселки, так как они расположены на окраинах города со среднеразвитой инфраструктурой и удовлетворительной транспортной доступностью.

Процентное соотношение стоимостей квадратного метра квартир на рынке вторичного жилья. 2018

Диапазон цен предложений и продаж квартир на рынке вторичного жилья в зависимости от типа планировки и года постройки довольно широк. Как видно из приведенной ниже таблицы больше всего на рынке вторичного жилья в городе Твери в 2018 году предлагались квартиры «улучшенной планировки».

Типы планировок

Кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1 м² студий и 1-комн. квартир

Кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1 м² 2-комн. квартир

Кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1 м² 3-комн. квартир

Кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1 м² многокомнатных квартир

Общее кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1 м² квартир

«Сталинка»

81

47447

126

41240

83

40278

16

39279

306

42520

«Хрущевка»

444

51611

471

46836

149

44383

11

40872

1075

48407

Брежневка»

420

51747

632

48605

234

44543

31

40978

1317

48706

«Улучшенной планировки»

657

52952

571

50871

357

47824

34

43992

1619

50899

«Повышенной комфортности»

812

56929

458

56726

163

55497

25

55176

1458

56675

Среднее

2414

53649

2258

50045

986

47159

117

44645

5775

50949

В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки квартиры. 

Тип планировки квартиры

Стоимость 1 м2, руб.

«Сталинка»

42520

«Хрущевка»

48407

«Брежневка»

48706

«Улучшенной планировки»

50899

«Повышенной комфортности»

56675

Соотношение указанных средних стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки на рынке вторичного жилья представлено в виде таблицы корректировок.

Тип квартиры

Объект оценки/ Аналог

«Сталинка»

«Хрущевка»

«Брежневка»

«Улучшенной планировки»

«Повышенной комфортности»

«Сталинка»

0,00%

-12,16%

-12,70%

-16,46%

-24,98%

«Хрущевка»

+13,85%

0,00%

-0,61%

-4,90%

-14,59%

«Брежневка»

+14,55%

+0,62%

0,00%

-4,31%

-14,06%

«Улучшенной планировки»

+19,71%

+5,15%

+4,50%

0,00%

-10,19%

«Повышенной комфортности»

+33,29%

+17,08%

+16,36%

+11,35%

0,00%

В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от количества комнат в квартире. 

Тип планировки квартиры

Стоимость 1м2, руб./м2

Студии и 1-комнатные квартиры

53649

2-комнатные квартиры

50045

3-комнатные квартиры

47159

4-комнатные и многокомнатные квартиры

44645

Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.

Тип квартиры

Объект оценки/ Аналог

Студии и 1-комнатные квартиры

2-комнатные квартиры

3-комнатные квартиры

4-х и много-комнатные квартиры

Студии и 1-комнатные квартиры

0,00%

+7,20%

+13,76%

+20,17%

2-комнатные квартиры

-6,72%

0,00%

+6,12%

+12,10%

3-комнатные квартиры

-12,10%

-5,77%

0,00%

+5,63%

4-х и многокомнатные квартиры

-16,78%

-10,79%

-5,33%

0,00%

Влияние технического состояния жилого дома и самой квартиры на ее стоимость по городу Твери продемонстрировано на следующей таблице.

Техническое состояние жилого дома

Объект оценки/Аналог

Стоимость 1м2, руб./м2

Удовлетворительное

Хорошее

Отличное

Удовлетворительное

42520

0,00%

-14,12%

-24,98%

Хорошее

49511

+16,44%

0,00%

-12,64%

Отличное

56675

+33,29%

+14,47%

0,00%

Этаж расположения, на котором находится квартира, влияет на ее конечную стоимость. Причем расположение может, как существенно понизить, так и повысить цену объекта. По итогам анализа стоимости квадратного метра квартир как сегмента эконом-класса, так и сегмента бизнес-класса, установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры.

Этаж расположения квартиры

Объект оценки/Аналог

Стоимость 1м2, руб./м2

1 этаж

Промежуточный этаж

Верхний этаж

1 этаж

48317

0,00%

-7,13%

+0,14%

Промежуточный этаж

52024

+7,67%

0,00%

+7,82%

Верхний этаж

48250

-0,14%

-7,25%

0,00%

Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости, как в новостройках, так и на рынке вторичного жилья, является тип дома. Соотношение стоимостей квадратного метра квартир в различных типах домов на рынке вторичного жилья выглядит следующим образом.

Материал стен жилого дома Объект оценки/Аналог

Стоимость 1м2, руб./м2

деревянный

панельный

кирпичный

монолитный

деревянный

32399

0,00%

-34,86%

-37,42%

-41,83%

панельный

49737

+53,51%

0,00%

-3,93%

-10,71%

кирпичный

51771

+59,79%

+4,09%

0,00%

-7,05%

монолитный

55700

+71,92%

+11,99%

+7,59%

0,00%

Внутренняя отделка квартиры является немаловажным аспектом формирования ее рыночной стоимости. В результате мониторинга стоимостей работ по отделке квартир «под ключ» с учетом стоимости материалов и работ на рынке города Твери составлена следующая сводная таблица.

Наименование

Стоимость работ и материалов по отделке квартир «под ключ», руб./ м2

Косметический ремонт

Капитальный ремонт

Евроремонт

Средняя стоимость работ, руб./ м2

1 700 – 2 500

3 000 – 5 000

5 000 – 7 500

Среднее, руб./ м2

2 100

4 000

6 250

Общая стоимость при отделке «под ключ», руб./ м2

2 500 – 5 000

6 000 – 10 000

9 000 – 13 500

Среднее, руб./ м2

3 750

8 000

11 250

Соотношение общей стоимости отделки «под ключ» к стоимости работ

1,7857

2

1,8

Средняя стоимость работ по 7 компаниям, руб./м2

1 949

3 997

5 712

Средняя стоимость отделки «под ключ», руб./ м2

3 480

7 993

10 282

Округленно до сотен, руб./ м2

3 500

8 000

10 300

Следовательно, средняя стоимость косметического ремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 3 500 рублей за 1 м² по полу. Средняя стоимость капитального ремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 8 000 рублей за 1 м² по полу. Средняя стоимость евроремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 10 300 рублей за 1 м² по полу. Средняя стоимость авторского дизайн-проекта составляет от 500 до 3000 рублей за 1 м² по полу.

Основные выводы относительно рынка квартир

Весь 2018 год рынок первичной недвижимости находился в растущем состоянии. Застройщики активно выводили в продажу уже имеющиеся объекты и скупали все подходящие земельные участки для новых проектов. Нервозность компаний передалась и их клиентам. В некотором смысле повторилась В 2018 году, опасаясь грядущего повышения стоимости жилья, квартиры разбирались не менее активно.

По данным «Авито Недвижимость», интерес пользователей на их платформе к новостройкам в среднем по России увеличился на 5% в 2018 году в сравнении с 2017 годом, а предложение выросло на 14%.[1]

Сегменты «эконом» и «комфорт» традиционно остаются самыми востребованными и раскупаются еще на начальных стадиях строительства. Эксперты считают, что в 2019 году эта политика не изменится, по крайней мере, в первом полугодии.

Специалисты портала недвижимости Domofond.ru подсчитали динамику цен на вторичное жилье в 83 регионах страны за 2018 год. Анализ по остальным регионам не проводился из-за недостатка данных. Средняя стоимость квадратного метра в IV квартале 2018 года выросла на 6% по сравнению с тем же периодом 2017 года и на 2,4% по сравнению с IV кварталом 2016-го. Тем не менее средние цены на рынке вторичного жилья все еще не достигли уровня 2015 года и отстают от него на 1,5%[2].

В таблице ниже приведены усреднённые удельные цены предложения на квартиры на рынке вторичного жилья в городе Твери с разным количеством комнат в 2016-2018 гг. Из таблицы видно, что усреднённое значение по всем типам квартир в 2018 году возросло по отношению к 2017 году на 0,40%. По одно и двухкомнатным квартирам произошло увеличение, а по трех- и более комнатным квартирам – снижение удельного показателя.


[1] https://spbhomes.ru/science/prognoz-ehkspertov-2019/

[2] http://www.rossk.ru/news/18/itogi-2018-goda-na-rynke-vtorichnogo-zhilya-rossii/

Кол-во комнат

2016 год

2017 год

2018 год

Кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1м²

Кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1м²

Кол-во наблюдений

Средняя стоимость 1м²

1

1 474

55 116

1 199

53 139

2 414

53 649

2

2 089

50 816

1 580

49 710

2 258

50 045

3

1 035

49 296

864

50 589

986

47 159

4 и более

258

47 063

236

46 114

117

44 645

Итого

4 856

51 575

3 879

50 747

5 775

50 949

Вообще, первичный рынок будет чувствовать себя лучше вторичного: новостройки, значительно подешевевшие в предыдущие годы, превосходят «вторичку» по соотношению цены и качества. Кроме того, затоваривание рынка на фоне ограниченного уровня спроса приводит к росту числа квартир в готовых новостройках, что лишает «вторичку» последнего преимущества.

Наши клиенты