Анализ рынка жилой недвижимости в городе Твери за 2018 год:
Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» производен сбор данных по рынку новостроек в городе Твери и составлен массив из 2355 объектов в виде квартир в домах, введенных в эксплуатацию. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы.
Наименование района | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть 1 м² 1-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть 1 м² 2-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть 1 м² 3-х и много-комн. квартир | Средняя ст-ть 1 м² квартир по районам |
Заволжский | 410 | 55 752 | 244 | 46 820 | 79 | 40 446 | 51 129 |
Московский | 689 | 54 121 | 373 | 45 134 | 39 | 39 950 | 50 574 |
Пролетарский | 253 | 51 714 | 91 | 50 668 | 38 | 40 262 | 50 326 |
Центральный | 43 | 57 498 | 78 | 50 875 | 18 | 36 938 | 51 119 |
Среднее | 1 395 | 54268 | 786 | 46 868 | 174 | 39 932 | 50 739 |
Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке новостроек в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Заволжский район, Центральный район, Московский район, Пролетарский район.

В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке новостроек по районам показан разброс стоимостей квадратного метра с различным количеством комнат в квартире.
Тип квартиры | Стоимость 1м², руб./м2 |
Студии и 1-комнатные квартиры | 54268 |
2-комнатные квартиры | 46868 |
3-комнатные и многокомнатные квартиры | 39932 |
Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.
Тип квартиры Объект оценки/ Аналог | Студии и 1-комнатные квартиры | 2-комнатные квартиры | 3-комнатные и многокомнатные квартиры |
Студии и 1-комнатные квартиры | 0,00% | +15,79% | +35,90% |
2-комнатные квартиры | -13,64% | 0,00% | +17,37% |
3-комнатные и многокомнатные квартиры | -26,42% | -14,80% | 0,00% |
При анализе стоимости квадратного метра квартир на рынке новостроек установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры:
Этаж расположения квартиры Объект оценки/Аналог | Стоимость 1м2, руб./м2 | Первый этаж | Промежуточный этаж | Верхний этаж |
1 этаж | 49404 | 0,00% | -2,70% | -4,38% |
Промежуточный этаж | 50776 | +2,78% | 0,00% | -1,72% |
Верхний этаж | 51666 | +4,58% | +1,75% | 0,00% |
В сегменте рынка новостроек в 2018 году сложилась следующая тенденция: квартиры на верхних этажах за квадратный метр в среднем стоят дороже, чем квартиры на промежуточных и первых этажах.
Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости в новостройках является тип дома. На сегодняшний день на рынке города Твери ведется строительство кирпичных, монолитных и панельных жилых домов. Соотношение стоимостей квадратного метра квартир в различных типах домов на рынке новостроек выглядит следующим образом.
Тип квартиры Объект оценки/ Аналог | Стоимость 1м2, руб./м2 | Панельный | Кирпичный | Монолитный |
Панельный | 49508 | 0,00% | -3,42% | -1,05% |
Кирпичный | 51260 | +3,54% | 0,00% | +2,46% |
Монолитный | 50031 | +1,06% | -2,40% | 0,00% |
Рынок вторичного жилья в городе Твери
Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» производен сбор данных по вторичному рынку жилья и составлен массив из 5775 объектов в виде квартир в различных районах города Твери. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы.
Наименование района | Кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1 м² студий и 1-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1 м² 2-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1 м² 3-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1 м² многокомнатных квартир | Общее кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1 м² квартир |
Заволжский район | 871 | 52718 | 794 | 50182 | 393 | 46789 | 51 | 42855 | 2109 | 50420 |
Ближнее Заволжье | 65 | 53764 | 59 | 54276 | 15 | 51461 | 8 | 44739 | 147 | 53243 |
Горбатка | 77 | 49967 | 52 | 44659 | 24 | 42560 | 5 | 41365 | 158 | 46823 |
Затверечье | 16 | 55556 | 8 | 51489 | 3 | 43700 | 0 | 0 | 27 | 53034 |
Литвинки | 6 | 44641 | 8 | 44050 | 13 | 39257 | 0 | 0 | 27 | 41874 |
Сахарово | 8 | 43559 | 18 | 39935 | 4 | 36936 | 0 | 0 | 30 | 40502 |
Силикатный | 16 | 49405 | 14 | 47010 | 2 | 44481 | 1 | 44944 | 33 | 47955 |
Соминка | 65 | 53764 | 59 | 54276 | 15 | 51461 | 8 | 44739 | 147 | 53243 |
Юность | 124 | 51086 | 158 | 52542 | 49 | 45605 | 5 | 36924 | 336 | 50761 |
Московский район | 887 | 54446 | 906 | 50285 | 275 | 47489 | 26 | 41463 | 2094 | 51571 |
Химинститута | 59 | 45621 | 63 | 40383 | 15 | 36916 | 0 | 0 | 137 | 42259 |
Южный | 279 | 55685 | 254 | 53191 | 100 | 48045 | 11 | 41209 | 644 | 53268 |
Пролетарский район | 419 | 52139 | 388 | 47285 | 193 | 44600 | 16 | 44979 | 1016 | 48740 |
Брусилово | 58 | 50430 | 7 | 55505 | 5 | 56545 | 0 | 0 | 70 | 51374 |
Мамулино | 90 | 50982 | 26 | 53088 | 18 | 48909 | 0 | 0 | 134 | 51112 |
Мигалово | 26 | 48411 | 15 | 44831 | 8 | 40753 | 4 | 37097 | 53 | 45388 |
Первомайский | 1 | 54032 | 21 | 47614 | 16 | 43929 | 0 | 0 | 38 | 46231 |
Центральный район | 237 | 56755 | 170 | 54427 | 125 | 51543 | 24 | 51674 | 556 | 54652 |
Среднее: | 2414 | 53649 | 2258 | 50045 | 986 | 47159 | 117 | 44645 | 5775 | 50949 |
Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке вторичного жилья в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Центральный район, Московский район, Заволжский район и Пролетарский район. Менее привлекательны микрорайоны и поселки, так как они расположены на окраинах города со среднеразвитой инфраструктурой и удовлетворительной транспортной доступностью.

Диапазон цен предложений и продаж квартир на рынке вторичного жилья в зависимости от типа планировки и года постройки довольно широк. Как видно из приведенной ниже таблицы больше всего на рынке вторичного жилья в городе Твери в 2018 году предлагались квартиры «улучшенной планировки».
Типы планировок | Кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1 м² студий и 1-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1 м² 2-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1 м² 3-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1 м² многокомнатных квартир | Общее кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1 м² квартир |
«Сталинка» | 81 | 47447 | 126 | 41240 | 83 | 40278 | 16 | 39279 | 306 | 42520 |
«Хрущевка» | 444 | 51611 | 471 | 46836 | 149 | 44383 | 11 | 40872 | 1075 | 48407 |
Брежневка» | 420 | 51747 | 632 | 48605 | 234 | 44543 | 31 | 40978 | 1317 | 48706 |
«Улучшенной планировки» | 657 | 52952 | 571 | 50871 | 357 | 47824 | 34 | 43992 | 1619 | 50899 |
«Повышенной комфортности» | 812 | 56929 | 458 | 56726 | 163 | 55497 | 25 | 55176 | 1458 | 56675 |
Среднее | 2414 | 53649 | 2258 | 50045 | 986 | 47159 | 117 | 44645 | 5775 | 50949 |
В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки квартиры.
Тип планировки квартиры | Стоимость 1 м2, руб. |
«Сталинка» | 42520 |
«Хрущевка» | 48407 |
«Брежневка» | 48706 |
«Улучшенной планировки» | 50899 |
«Повышенной комфортности» | 56675 |
Соотношение указанных средних стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки на рынке вторичного жилья представлено в виде таблицы корректировок.
Тип квартиры Объект оценки/ Аналог | «Сталинка» | «Хрущевка» | «Брежневка» | «Улучшенной планировки» | «Повышенной комфортности» |
«Сталинка» | 0,00% | -12,16% | -12,70% | -16,46% | -24,98% |
«Хрущевка» | +13,85% | 0,00% | -0,61% | -4,90% | -14,59% |
«Брежневка» | +14,55% | +0,62% | 0,00% | -4,31% | -14,06% |
«Улучшенной планировки» | +19,71% | +5,15% | +4,50% | 0,00% | -10,19% |
«Повышенной комфортности» | +33,29% | +17,08% | +16,36% | +11,35% | 0,00% |
В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от количества комнат в квартире.
Тип планировки квартиры | Стоимость 1м2, руб./м2 |
Студии и 1-комнатные квартиры | 53649 |
2-комнатные квартиры | 50045 |
3-комнатные квартиры | 47159 |
4-комнатные и многокомнатные квартиры | 44645 |
Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.
Тип квартиры Объект оценки/ Аналог | Студии и 1-комнатные квартиры | 2-комнатные квартиры | 3-комнатные квартиры | 4-х и много-комнатные квартиры |
Студии и 1-комнатные квартиры | 0,00% | +7,20% | +13,76% | +20,17% |
2-комнатные квартиры | -6,72% | 0,00% | +6,12% | +12,10% |
3-комнатные квартиры | -12,10% | -5,77% | 0,00% | +5,63% |
4-х и многокомнатные квартиры | -16,78% | -10,79% | -5,33% | 0,00% |
Влияние технического состояния жилого дома и самой квартиры на ее стоимость по городу Твери продемонстрировано на следующей таблице.
Техническое состояние жилого дома Объект оценки/Аналог | Стоимость 1м2, руб./м2 | Удовлетворительное | Хорошее | Отличное |
Удовлетворительное | 42520 | 0,00% | -14,12% | -24,98% |
Хорошее | 49511 | +16,44% | 0,00% | -12,64% |
Отличное | 56675 | +33,29% | +14,47% | 0,00% |
Этаж расположения, на котором находится квартира, влияет на ее конечную стоимость. Причем расположение может, как существенно понизить, так и повысить цену объекта. По итогам анализа стоимости квадратного метра квартир как сегмента эконом-класса, так и сегмента бизнес-класса, установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры.
Этаж расположения квартиры Объект оценки/Аналог | Стоимость 1м2, руб./м2 | 1 этаж | Промежуточный этаж | Верхний этаж |
1 этаж | 48317 | 0,00% | -7,13% | +0,14% |
Промежуточный этаж | 52024 | +7,67% | 0,00% | +7,82% |
Верхний этаж | 48250 | -0,14% | -7,25% | 0,00% |
Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости, как в новостройках, так и на рынке вторичного жилья, является тип дома. Соотношение стоимостей квадратного метра квартир в различных типах домов на рынке вторичного жилья выглядит следующим образом.
Материал стен жилого дома Объект оценки/Аналог | Стоимость 1м2, руб./м2 | деревянный | панельный | кирпичный | монолитный |
деревянный | 32399 | 0,00% | -34,86% | -37,42% | -41,83% |
панельный | 49737 | +53,51% | 0,00% | -3,93% | -10,71% |
кирпичный | 51771 | +59,79% | +4,09% | 0,00% | -7,05% |
монолитный | 55700 | +71,92% | +11,99% | +7,59% | 0,00% |
Внутренняя отделка квартиры является немаловажным аспектом формирования ее рыночной стоимости. В результате мониторинга стоимостей работ по отделке квартир «под ключ» с учетом стоимости материалов и работ на рынке города Твери составлена следующая сводная таблица.
Наименование | Стоимость работ и материалов по отделке квартир «под ключ», руб./ м2 | ||
Косметический ремонт | Капитальный ремонт | Евроремонт | |
Средняя стоимость работ, руб./ м2 | 1 700 – 2 500 | 3 000 – 5 000 | 5 000 – 7 500 |
Среднее, руб./ м2 | 2 100 | 4 000 | 6 250 |
Общая стоимость при отделке «под ключ», руб./ м2 | 2 500 – 5 000 | 6 000 – 10 000 | 9 000 – 13 500 |
Среднее, руб./ м2 | 3 750 | 8 000 | 11 250 |
Соотношение общей стоимости отделки «под ключ» к стоимости работ | 1,7857 | 2 | 1,8 |
Средняя стоимость работ по 7 компаниям, руб./м2 | 1 949 | 3 997 | 5 712 |
Средняя стоимость отделки «под ключ», руб./ м2 | 3 480 | 7 993 | 10 282 |
Округленно до сотен, руб./ м2 | 3 500 | 8 000 | 10 300 |
Следовательно, средняя стоимость косметического ремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 3 500 рублей за 1 м² по полу. Средняя стоимость капитального ремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 8 000 рублей за 1 м² по полу. Средняя стоимость евроремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 10 300 рублей за 1 м² по полу. Средняя стоимость авторского дизайн-проекта составляет от 500 до 3000 рублей за 1 м² по полу.
Основные выводы относительно рынка квартир
Весь 2018 год рынок первичной недвижимости находился в растущем состоянии. Застройщики активно выводили в продажу уже имеющиеся объекты и скупали все подходящие земельные участки для новых проектов. Нервозность компаний передалась и их клиентам. В некотором смысле повторилась В 2018 году, опасаясь грядущего повышения стоимости жилья, квартиры разбирались не менее активно.
По данным «Авито Недвижимость», интерес пользователей на их платформе к новостройкам в среднем по России увеличился на 5% в 2018 году в сравнении с 2017 годом, а предложение выросло на 14%.[1]
Сегменты «эконом» и «комфорт» традиционно остаются самыми востребованными и раскупаются еще на начальных стадиях строительства. Эксперты считают, что в 2019 году эта политика не изменится, по крайней мере, в первом полугодии.
Специалисты портала недвижимости Domofond.ru подсчитали динамику цен на вторичное жилье в 83 регионах страны за 2018 год. Анализ по остальным регионам не проводился из-за недостатка данных. Средняя стоимость квадратного метра в IV квартале 2018 года выросла на 6% по сравнению с тем же периодом 2017 года и на 2,4% по сравнению с IV кварталом 2016-го. Тем не менее средние цены на рынке вторичного жилья все еще не достигли уровня 2015 года и отстают от него на 1,5%[2].
В таблице ниже приведены усреднённые удельные цены предложения на
квартиры на рынке вторичного жилья в городе Твери с разным количеством комнат в
2016-2018 гг. Из таблицы видно, что усреднённое значение по всем типам квартир
в 2018 году возросло по отношению к 2017 году на 0,40%. По одно и двухкомнатным
квартирам произошло увеличение, а по трех- и более комнатным квартирам –
снижение удельного показателя.
[1] https://spbhomes.ru/science/prognoz-ehkspertov-2019/
[2] http://www.rossk.ru/news/18/itogi-2018-goda-na-rynke-vtorichnogo-zhilya-rossii/
Кол-во комнат | 2016 год | 2017 год | 2018 год | |||
Кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1м² | Кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1м² | Кол-во наблюдений | Средняя стоимость 1м² | |
1 474 | 55 116 | 1 199 | 53 139 | 2 414 | 53 649 | |
2 | 2 089 | 50 816 | 1 580 | 49 710 | 2 258 | 50 045 |
3 | 1 035 | 49 296 | 864 | 50 589 | 986 | 47 159 |
4 и более | 258 | 47 063 | 236 | 46 114 | 117 | 44 645 |
Итого | 4 856 | 51 575 | 3 879 | 50 747 | 5 775 | 50 949 |
Вообще, первичный рынок будет чувствовать себя лучше вторичного: новостройки, значительно подешевевшие в предыдущие годы, превосходят «вторичку» по соотношению цены и качества. Кроме того, затоваривание рынка на фоне ограниченного уровня спроса приводит к росту числа квартир в готовых новостройках, что лишает «вторичку» последнего преимущества.