Анализ рынка жилой недвижимости в городе Твери за 2017 год:
Рынок новостроек в городе Твери
Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» производен сбор данных по рынку новостроек в городе Твери и составлен массив из 946 объектов в виде квартир в домах, введенных в эксплуатацию. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы.
Наименование района | Кол-во наблю- дений | Средняя ст-ть 1 м² 1-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть 1 м² 2-комн. квартир | Кол-во наблю- дений | Средняя ст-ть 1 м² 3-комн. и многоком.квартир | Средняя ст-ть 1 м² квартир по районам |
Заволжский район | 137 | 50 239 | 68 | 51 896 | 33 | 50 548 | 50 755 |
Московский район | 270 | 49 315 | 211 | 44 278 | 55 | 43 851 | 46 771 |
Пролетарский район | 59 | 45 592 | 58 | 44 508 | 4 | 45 855 | 45 081 |
Центральный район | 21 | 56 143 | 20 | 51 251 | 10 | 55 125 | 54 025 |
Среднее | 487 | 49 418 | 357 | 46 157 | 102 | 47 202 | 47 949 |
Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке новостроек в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Центральный район, Заволжский район, Московский район, Пролетарский район.
В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке новостроек по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в связи с различным количеством комнат в квартире.
Тип квартиры | Стоимость 1м², руб./м2 |
Студии и 1-комнатные квартиры | 49 418 |
2-комнатные квартиры | 46 157 |
3-комнатные и многокомнатные квартиры | 47 202 |
Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.
Тип квартиры Объект оценки \ Объект-аналог | Студии и 1-комнатные квартиры | 2-комнатные квартиры | 3-комнатные и многокомнатные квартиры |
Студии и 1-комнатные квартиры | 0,00% | +7,07% | +4,70% |
2-комнатные квартиры | -6,60% | 0,00% | -2,21% |
3-комнатные и многокомнатные квартиры | -4,49% | +2,26% | 0,00% |
При анализе стоимости квадратного метра квартир на рынке новостроек установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры:
Этаж расположения квартиры Объект оценки \ Объект-аналог | Стоимость 1м2, руб./м2 | 1 этаж | Промежуточный этаж | Верхний этаж |
1 этаж | 50 464 | 0,00% | +4,52% | +2,13% |
Промежуточный этаж | 48 280 | -4,33% | 0,00% | -2,29% |
Верхний этаж | 49 411 | -2,09% | +2,34% | 0,00% |
В сегменте рынка новостроек в 2017 году сложилась следующая тенденция: квартиры на первых этажах за квадратный метр в среднем стоят дороже, чем квартиры на промежуточных и верхних этажах.
Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости в новостройках является тип дома. На сегодняшний день на рынке города Твери ведется строительство кирпичных, монолитных и панельных жилых домов. Соотношение стоимостей квадратного метра квартир в различных типах домов на рынке новостроек выглядит следующим образом.
Тип дома Объект оценки \ Объект-аналог | Стоимость 1м2, руб./м2 | Панельный | Кирпичный | Монолитный |
Панельный | 45 427 | 0,00% | -11,32% | -5,20% |
Кирпичный | 51 223 | 12,76% | 0,00% | +6,89% |
Монолитный | 47 921 | +5,49% | -6,45% | 0,00% |
Рынок вторичного жилья в городе Твери
Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» производен сбор данных по вторичному рынку жилья в городе Твери и составлен массив из 3 879 объектов. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы.
Наименование района | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть 1 м² 1-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть 1 м² 2-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть1 м² 3-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть1 м² 4-комн. и многоком.квартир | Средняя ст-ть 1 м² квартир по районам |
Заволжский район | 460 | 52 732 | 377 | 49 416 | 302 | 48 892 | 124 | 41 970 | 49 767 |
м/р Затверечье | 9 | 42 563 | 37 | 43 547 | 34 | 46 973 | 4 | 43 617 | 44 832 |
п.Литвинки | 1 | 46 666 | 8 | 39 076 | 2 | 43 803 | 0 | 0 | 40 625 |
п. Сахарово | 2 | 51 162 | 2 | 40 890 | 3 | 42 374 | 0 | 0 | 44 461 |
п. Соминка | 44 | 58 767 | 31 | 55 290 | 14 | 53 062 | 1 | 39 326 | 56 466 |
м/р “Юность” | 109 | 53 168 | 67 | 53 431 | 70 | 46 128 | 60 | 41 447 | 49 317 |
Московский район | 403 | 52 852 | 633 | 49 544 | 232 | 47 000 | 43 | 45 555 | 49 980 |
п. Химинститута | 21 | 46 179 | 25 | 39 434 | 12 | 44 587 | 0 | 0 | 42 942 |
м/р “Южный” | 161 | 55 924 | 175 | 52 235 | 78 | 45 716 | 20 | 50 408 | 52 348 |
Пролетарский район | 223 | 51 633 | 418 | 49 193 | 151 | 48 338 | 33 | 48 171 | 49 655 |
п. Мамулино | 54 | 53 029 | 84 | 54 199 | 16 | 49 822 | 0 | 0 | 53 334 |
м/р Мигалово | 3 | 48 160 | 15 | 42 834 | 13 | 39 984 | 0 | 0 | 42 154 |
Центральный район | 124 | 57 741 | 152 | 52 550 | 179 | 60 002 | 36 | 59 171 | 57 063 |
Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке вторичного жилья в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Центральный район, Московский район, Заволжский район и Пролетарский район. Менее привлекательны микрорайоны и поселки, так как они расположены на окраинах города со среднеразвитой инфраструктурой и удовлетворительной транспортной доступностью.
Диапазон цен предложений и продаж квартир на рынке вторичного жилья в зависимости от типа планировки и года постройки довольно широк. Как видно из приведенной ниже таблицы больше всего на рынке вторичного жилья в городе Твери в 2017 году предлагались квартиры «улучшенной планировки».
Типы планировок | Кол-во наблюдений | Средняяст-ть 1м² 1-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняяст-ть 1м² 2-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть 1м² 3-комн. квартир | Кол-во наблюдений | Средняя ст-ть1м² 4-комн. и многоком. квартир | Общее кол-во наблюдений | Средняя ст-ть 1м² квартирразличной планировки |
“Сталинки” | 86 | 45 370 | 130 | 40 979 | 149 | 43 900 | 27 | 35 747 | 392 | 42 692 |
“Хрущевки” | 262 | 52 122 | 324 | 46 757 | 30 | 43 436 | 0 | 0 | 616 | 48 877 |
“Брежневки” | 125 | 52 670 | 374 | 47 714 | 131 | 43 585 | 37 | 41 817 | 667 | 47 505 |
“Улучшенной планировки” | 425 | 52 662 | 397 | 50 767 | 387 | 47 801 | 144 | 44 929 | 1 353 | 49 893 |
“Повышенной комфортности” | 301 | 57 114 | 355 | 56 522 | 168 | 69 796 | 28 | 67 887 | 851 | 59 710 |
Среднее | 1 199 | 53 139 | 1 580 | 49 710 | 864 | 50 589 | 236 | 46 114 | 3 879 | 50 747 |
Средняя стоимость 1 м² квартир в городе Твери | 50 747 |
В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки квартиры.
Тип планировки квартиры | Стоимость 1м2, руб./м2 |
“Сталинки” | 42 692 |
“Хрущевки” | 48 877 |
“Брежневки” | 47 505 |
“Улучшенной планировки” | 49 893 |
“Повышенной комфортности” | 59 710 |
Соотношение указанных средних стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки на рынке вторичного жилья представлено в виде таблицы корректировок.
Тип планировки квартиры Объект оценки \ Объект-аналог | “Сталинки” | “Хрущевки” | “Брежневки” | “Улучшенной планировки” | “Повышенной комфортности” |
“Сталинки” | 0,00% | -12,65% | -10,13% | -14,43% | -28,50% |
“Хрущевки” | +14,49% | 0,00% | +2,89% | -2,04% | -18,14% |
“Брежневки” | +11,27% | -2,81% | 0,00% | -4,79% | -20,44% |
“Улучшенной планировки” | +16,87% | +2,08% | +5,03% | 0,00% | -16,44% |
“Повышенной комфортности” | +39,86% | +22,16% | +25,69% | +19,68% | 0,00% |
В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от количества комнат в квартире.
Тип планировки квартиры | Стоимость 1м2, руб./м2 |
1-комнатные квартиры | 53 139 |
2-комнатные квартиры | 49 710 |
3-комнатные квартиры | 50 589 |
4-комнатные и многокомнатные квартиры | 46 114 |
Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.
Тип квартиры Объект оценки \ Объект-аналог | 1-комнатные квартиры | 2-комнатные квартиры | 3-комнатные квартиры | 4-комнатные и многокомнатные квартиры |
1-комнатные квартиры | 0,00% | +6,90% | +5,04% | +15,23% |
2-комнатные квартиры | -6,45% | 0,00% | -1,74% | +7,80% |
3-комнатные квартиры | -4,80% | +1,77% | 0,00% | +9,70% |
4-комнатные и многокомнатные квартиры | -13,22% | -7,23% | -8,84% | 0,00% |
Что касается такого сегмента на рынке вторичного жилья, как жилые комнаты, то их можно классифицировать следующим образом: малогабаритные квартиры, состоящие из комнаты и санузла, жилые комнаты в бывших общежитиях; жилые комнаты в коммунальных квартирах; две и более смежные жилые комнаты. Средняя стоимость жилых комнат целиком и стоимости квадратного метра в 2014 году представлена в следующей таблице:
Тип комнаты Объект оценки \ Объект-аналог | Количество наблюдений | Средняя стоимость 1 м2 объекта |
Малогабаритные квартиры | 410 | 49 124 |
Жилые комнаты в бывших общежитиях | 181 | 45 348 |
Жилые комнаты в коммунальных квартирах | 22 | 60 975 |
Две и более смежные жилые комнаты | 10 | 51 383 |
Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.
Тип комнаты Объект оценки \ Объект-аналог | Малогабаритные квартиры | Жилые комнаты в бывших общежитиях | Жилые комнаты в коммунальных квартирах | Две и более смежные жилые комнаты |
Малогабаритные квартиры | 0,00% | +8,33% | -19,44% | -4,40% |
Жилые комнаты в бывших общежитиях | -7,69% | 0,00% | -25,63% | -11,75% |
Жилые комнаты в коммунальных квартирах | +24,12% | +34,46% | 0,00% | +18,67% |
Две и более смежные жилые комнаты | +4,60% | +13,31% | -15,73% | 0,00% |
Существенное влияние на стоимость квадратного метра жилых комнат оказывает ее площадь. Средние значения стоимостей квадратного метра жилых комнат в коммунальных квартирах и в бывших общежитиях в зависимости от площади представлены в следующей таблице.
Площадь комнаты Объект оценки \ Объект-аналог | Средняя стоимость 1 м2 | менее 12 м2 включительно | от 12 до 16 м2 включительно | от 16 до 20 м2 включительно | более 20 м2 |
менее 12 м2 | 56 465 | 0,00% | +13,60% | +21,52% | +38,03% |
от 12 до 16 м2 | 49 705 | -11,97% | 0,00% | +6,97% | +21,51% |
от 16 до 20 м2 | 46 465 | -17,71% | -6,52% | 0,00% | +13,59% |
более 20 м2 | 40 907 | -27,55% | -17,70% | -11,96% | 0,00% |
Влияние технического состояния жилого дома и самой квартиры на ее стоимость по городу Твери продемонстрировано на следующей таблице.
Техническое состояние жилого дома Объект оценки \ Объект-аналог | Стоимость 1м2, руб./м2 | Удовлетворительное | Хорошее | Отличное |
Удовлетворительное | 42 692 | 0,00% | -12,96% | -28,50% |
Хорошее | 49 051 | +14,90% | 0,00% | -17,85% |
Отличное | 59 710 | +39,86% | +21,73% | 0,00% |
Этаж, на котором находится квартира, безусловно, влияет на ее конечную стоимость. Причем расположение может, как существенно понизить, так и повысить цену объекта. По итогам анализа стоимости квадратного метра квартир как сегмента эконом-класса, так и сегмента бизнес-класса, установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры:
Этаж расположения квартиры Объект оценки \ Объект-аналог | Стоимость 1м2, руб./м2 | 1 этаж | Промежуточный этаж | Верхний этаж |
1 этаж | 47 427 | 0,00% | -7,20% | -1,82% |
Промежуточный этаж | 51 104 | +7,75% | 0,00% | +5,80% |
Верхний этаж | 48 304 | +1,85% | -5,48% | 0,00% |
Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости, как в новостройках, так и на рынке вторичного жилья, является тип дома. Наиболее распространенными типами многоэтажных домов на сегодняшний день являются панельные и монолитные дома. Соотношение стоимостей квадратного метра квартир в различных типах домов на рынке вторичного жилья выглядит следующим образом.
Тип дома Объект оценки \ Объект-аналог | Стоимость 1м2, руб./м2 | Деревянный | Кирпичный | Панельный | Монолитный |
Деревянный | 36 961 | 0,00% | -27,07% | -24,54% | -28,22% |
Кирпичный | 50 681 | +37,12% | 0,00% | +3,47% | -1,57% |
Панельный | 48 980 | +32,52% | -3,36% | 0,00% | -4,87% |
Монолитный | 51 489 | +39,31% | +1,59% | +5,12% | 0,00% |
Внутренняя отделка квартиры является немаловажным аспектом формирования ее рыночной стоимости. В результате мониторинга стоимостей работ по отделке квартир под ключ» с учетом стоимости материалов и работ на рынке города Твери составлена следующая сводная таблица.
Наименование | Стоимость работ и материалов по отделке квартир, руб./ м2 | ||
Косметический ремонт | Капитальный ремонт | Евроремонт | |
Средняя стоимость работ, руб./ м2 | 1 700 – 2 500 | 3 000 – 5 000 | 5 000 – 7 500 |
Среднее, руб./ м2 | 2 100 | 4 000 | 6 250 |
Общая стоимость при отделке «под ключ», руб./м2 | 2 500 – 5 000 | 6 000 – 10 000 | 9 000 – 13 500 |
Среднее, руб./м2 | 3 750 | 8 000 | 11 250 |
Соотношение общей стоимости отделки «под ключ» к стоимости работ, руб./м2 | 1,7857 | 2,0000 | 1,8000 |
Средняя стоимость работ по 5 компаниям, руб./м2 | 2 490 | 4 350 | 7 200 |
Среднее, руб./ м2 | 4 446 | 8 700 | 12 960 |
Округленно до сотен | 4 500 | 8 700 | 13 000 |
Следовательно, средняя стоимость косметического ремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 4 500 рублей за 1 м² по полу. Средняя стоимость капитального ремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 8 700 рублей за 1 м² по полу. Средняя стоимость евроремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 13 000 рублей за 1 м² по полу. Средняя стоимость авторского дизайн-проекта составляет от 500 до 2000 рублей за 1 м² по полу.
Основные выводы относительно рынка квартир
Многие эксперты сходятся во мнении, что вторичная недвижимость в крупных российских городах продолжит дешеветь. Это связано с «перегретыми» ценами в годы экономического подъема и с перенасыщением рынка предложением. Ввод новостроек и удешевление ипотечных кредитов ударили по рынку вторичной недвижимости.
Отрицательными факторами служат и ухудшение состояния вторичного жилого фонда, и морально устаревшие стандарты качества жилья, спроектированного и построенного во второй половине XX века.
В регионах, где рынок не был перегрет, резкого удешевления не происходит – здесь еще остается резерв для роста спроса, а значит, и для повышения цены. Вторичное жилье в регионах показывает колебания цен, которые сложно признать статистически значимыми.
Немного лучше чувствует себя рынок первичного жилья, но, по словам экспертов, ввод новых объектов на рынок дешевого жилья продолжится, а застройщики в погоне за клиентом будут предлагать новые акции и скидки. Поэтому ожидать общего роста цен не приходится.
В целом 2018 год для рынка российской недвижимости обещает быть активным.