Как правило, когда заходит речь об оценке земельных участков, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо право его аренды.

Оценка земельных участков проводится, исходя из принципа наиболее эффективного использования , которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования приводит к формированию максимально высокой стоимости объекта недвижимости.

Целевое назначение земельного участка влияет на методику определения его рыночной стоимости. В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса от 25.10.2001г. №136-ФЗ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории :

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

При определении рыночной стоимости земельного участка следует принимать во внимание :

• местоположение земельного участка;
• преобладающие способы землепользования в ближайшем окружении оцениваемого земельного участка;
• площадь земельного участка;
• наличие инженерных коммуникаций (электричество, газ и.т.д.), а также возможность их подведения;
• транспортная доступность, удаленность от магистралей;
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
• ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли;
• существующее использование земельного участка.

Определение рыночной стоимости права аренды зависит от прав арендатора, срока действия договора аренды, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей, предусмотренных федеральными законами. Так, в целях реализации положений налогового законодательства Российской Федерации определяется кадастровая стоимость земельных участков, которая является налоговой базой для исчисления земельного налога. Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, проведение государственной кадастровой оценки земель и актуализация сведений о кадастровой стоимости земельных участков являются, с одной стороны, залогом эффективного функционирования системы налогообложения, гарантируя, как фискальные интересы государства, так и права собственников земли, с другой стороны, является финансовым базисом арендных правоотношений.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности по решению исполнительного органа государственной власти не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.