Анализ рынка жилой недвижимости в городе Твери за 2017 год:

Рынок новостроек в городе Твери

  Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» произведен сбор данных по вторичному рынку жилья в городе Твери и составлен массив из 3891 объектов. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы.  

Наименование районаКол-во наблю- денийСредняя ст-ть 1 м² 1-комн. квартирКол-во наблю- денийСредняя ст-ть 1 м² 2-комн. квартирКол-во наблю- денийСредняя ст-ть1 м² 3-комн. и многоком.квартирСредняя ст-ть 1 м² квартирпо районам
Заволжский район13750 2396851 8963350 54850 755
Московский район27049 31521144 2785543 85146 771
Пролетарский район5945 5925844 508445 855 45 081 
Центральный район2156 14320 51 2511055 12554 025
Среднее48749 41835746 157 102 47 202 47 949 

     Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке новостроек в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Центральный район, Заволжский район, Московский район, Пролетарский район. 

          В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке новостроек по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в связи с различным количеством комнат в квартире.

Тип квартирыСтоимость 1м², руб./м2
1-комнатные квартиры49 418
2-комнатные квартиры46 157
3-комнатные и многокомнатные квартиры47 202

     Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок. 

Тип квартиры
Объект оценки \ Объект-аналог
Студии и 1-комнатные квартиры2-комнатные квартиры3-комнатные и многокомнатные квартиры
Студии и 1-комнатные квартиры0,00%+7,07%+4,70%
2-комнатные квартиры-6,60%0,00%-2,21%
3-комнатные и многокомнатные квартиры-4,49%+2,26%0,00%

     При анализе стоимости квадратного метра квартир на рынке новостроек установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры:

Этаж расположения квартиры
Объект оценки \ Объект-аналог
Стоимость 1м2, руб./м21 этажПромежуточный этажВерхний этаж
1 этаж50 4640,00%+4,52%+2,13%
Промежуточный этаж48 280-4,33%0,00%-2,29%
Верхний этаж49 411-2,09%+2,34%0,00%

     В сегменте рынка новостроек в 2017 году сложилась следующая тенденция: квартиры на первых этажах за квадратный метр в среднем стоят дороже, чем квартиры на промежуточных и верхних этажах.

     Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости в новостройках является тип дома. На сегодняшний день на рынке города Твери ведется строительство кирпичных, монолитных и панельных жилых домов. Соотношение стоимостей квадратного метра квартир в различных типах домов на рынке новостроек выглядит следующим образом. 

Тип дома
Объект оценки \ Объект-аналог
Стоимость 1м2, руб./м2ПанельныйКирпичныйМонолитный
Панельный45 4270,00%-11,32%-5,20%
Кирпичный51 22312,76%0,00%+6,89%
Монолитный47 921+5,49%-6,45%0,00%

Рынок вторичного жилья в городе Твери

Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» производен сбор данных по вторичному рынку жилья в городе Твери и составлен массив из 4 379 объектов. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы.  

Наименование районаКол-во наблю-денийСредняя ст-ть 1 м² 1-комн. квартирКол-во наблю-денийСредняя ст-ть 1 м² 2-комн. квартирКол-во наблю-денийСредняя ст-ть1 м² 3-комн. квартирКол-во наблю-денийСредняя ст-ть1 м² 4-комн. и многоком.квартирСредняя ст-ть 1 м² квартир по районам
Заволжский район46052 73237749 41630248 89212441 97049 767
м/р Затверечье942 5633743 5473446 973443 61744 832
п.Литвинки146 666839 076243 8030040 625
п. Сахарово251 162240 890342 3740044 461
п. Соминка4458 7673155 2901453 062139 32656 466
м/р «Юность»10953 1686753 4317046 1286041 44749 317
Московский район40352 85263349 54423247 0004345 55549 980
п. Химинститута2146 1792539 4341244 5870042 942
м/р «Южный»16155 92417552 2357845 7162050 40852 348
Пролетарский район22351 63341849 19315148 3383348 17149 655
п. Мамулино5453 0298454 1991649 8220053 334
м/р Мигалово348 1601542 8341339 9840042 154
Центральный район12457 74115252 55017960 0023659 17157 063

     Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке вторичного жилья в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Центральный район, Заволжский район, Пролетарский район, Московский район. Менее привлекательны микрорайоны и поселки, так как они расположены на окраинах города со среднеразвитой инфраструктурой и удовлетворительной транспортной доступностью. 

     Диапазон цен предложений и продаж квартир на рынке вторичного жилья в зависимости от типа планировки и года постройки довольно широк. Как видно из приведенной ниже таблицы больше всего на рынке вторичного жилья в городе Твери в 2017 году предлагались квартиры «улучшенной планировки».

Типы планировокКол-во наблю-денийСредняяст-ть 1м² 1-комн. квартирКол-во наблю-денийСредняяст-ть 1м² 2-комн. квартирКол-во наблю-денийСредняя ст-ть 1м² 3-комн. квартирКол-во наблю-денийСредняя ст-ть1м² 4-комн. и многоком. квартирОбщее кол-во наблюденийСредняя ст-ть 1м² квартирразличной планировки
«Сталинки»8645 37013040 97914943 9002735 74739242 692
«Хрущевки»26252 12232446 7573043 4360061648 877
«Брежневки»12552 67037447 71413143 5853741 81766747 505
«Улучшенной планировки»42552 66239750 76738747 80114444 9291 35349 893
«Повышенной комфортности»30157 11435556 52216869 7962867 88785159 710
Среднее1 19953 1391 58049 71086450 58923646 1143 87950 747
Средняя стоимость 1 м² квартир в городе Твери50 747

     В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки квартиры. 

Тип планировки квартирыСтоимость 1м2, руб./м2
«Сталинки»42 692
«Хрущевки»48 877
«Брежневки»47 505
«Улучшенной планировки»49 893
«Повышенной комфортности»59 710

     Соотношение  указанных средних стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки на рынке вторичного жилья представлено в виде таблицы корректировок.

Тип планировки квартиры
Объект оценки \ Объект-аналог
«Сталинки»«Хрущевки» «Брежневки»«Улучшенной планировки»«Повышенной комфортности»
«Сталинки»0,00%-12,65%-10,13%-14,43%-28,50%
«Хрущевки» +14,49%0,00%+2,89%-2,04%-18,14%
«Брежневки»+11,27%-2,81%0,00%-4,79%-20,44%
«Улучшенной планировки»+16,87%+2,08%+5,03%0,00%-16,44%
«Повышенной комфортности»+39,86%+22,16%+25,69%+19,68%0,00%

     В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от количества комнат в квартире. 

Тип планировки квартирыСтоимость 1м2, руб./м2
1-комнатные квартиры53 139
2-комнатные квартиры49 710
3-комнатные квартиры50 589
4-комнатные и многокомнатные квартиры46 114

     Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.    

Тип квартиры
Объект оценки \ Объект-аналог
1-комнатные квартиры2-комнатные квартиры3-комнатные квартиры4-комнатные и многокомнатные квартиры
1-комнатные квартиры0,00%+6,90%+5,04%+15,23%
2-комнатные квартиры-6,45%0,00%-1,74%+7,80%
3-комнатные квартиры-4,80%+1,77%0,00%+9,70%
4-комнатные и многокомнатные квартиры-13,22%-7,23%-8,84%0,00%

     Что касается такого сегмента на рынке вторичного жилья, как жилые комнаты, то их можно классифицировать следующим образом: малогабаритные квартиры, состоящие из комнаты и санузла, жилые комнаты в бывших общежитиях; жилые комнаты в коммунальных квартирах; две и более смежные жилые комнаты. Средняя стоимость жилых комнат целиком и стоимости квадратного метра в 2014 году представлена в следующей таблице: 

Тип комнаты
Объект оценки \ Объект-аналог
Количество наблюденийСредняя стоимость 1 м2 объекта
Малогабаритные квартиры41049 124 
Жилые комнаты в бывших общежитиях18145 348 
Жилые комнаты в коммунальных квартирах2260 975 
Две и более смежные жилые комнаты1051 383 

     Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.    

Тип комнаты
Объект оценки \ Объект-аналог
Малогабаритные квартирыЖилые комнаты в бывших общежитияхЖилые комнаты в коммунальных квартирахДве и более смежные жилые комнаты
Малогабаритные квартиры0,00% +8,33%-19,44%-4,40% 
Жилые комнаты в бывших общежитиях-7,69%0,00%-25,63% -11,75%
Жилые комнаты в коммунальных квартирах+24,12%+34,46% 0,00%+18,67% 
Две и более смежные жилые комнаты+4,60%+13,31% -15,73% 0,00%

     Существенное влияние на стоимость квадратного метра жилых комнат оказывает ее площадь. Средние значения стоимостей квадратного метра жилых комнат в коммунальных квартирах и в бывших общежитиях в зависимости от площади представлены в следующей таблице.   

Площадь комнаты
Объект оценки \ Объект-аналог
Средняя стоимость 1 м2менее 15 м2более 15 м2менее 15 м2более 15 м2
менее 12 м256 4650,00%+13,60%+21,52%+38,03% 
от 12 до 16 м249 705-11,97%0,00%+6,97% +21,51%
от 16 до 20 м246 465-17,71%-6,52% 0,00%+13,59%
более 20 м240 907-27,55%-17,70% -11,96% 0,00%

     Влияние технического состояния жилого дома и самой квартиры на ее стоимость по городу Твери продемонстрировано на следующей таблице.

Техническое состояние жилого дома
Объект оценки \ Объект-аналог
Стоимость 1м2, руб./м2УдовлетворительноеХорошееОтличное
Удовлетворительное42 6920,00%-12,96% -28,50%
Хорошее49 051 +14,90%0,00% -17,85%
Отличное59 710 +39,86%+21,73%0,00%

     Этаж, на котором находится квартира, безусловно, влияет на ее конечную стоимость. Причем расположение может, как существенно понизить, так и повысить цену объекта. По итогам анализа стоимости квадратного метра квартир как сегмента эконом-класса, так и сегмента бизнес-класса, установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры:   

Этаж расположения квартиры
Объект оценки \ Объект-аналог
Стоимость 1м2, руб./м21 этажПромежуточный этажВерхний этаж
1 этаж47 4270,00%-7,20% -1,82% 
Промежуточный этаж51 104+7,75%0,00%+5,80% 
Верхний этаж48 304+1,85%-5,48% 0,00%

     Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости, как в новостройках, так и на рынке вторичного жилья, является тип дома. Наиболее распространенными типами многоэтажных домов на сегодняшний день являются панельные и монолитные дома. Соотношение стоимостей квадратного метра квартир в различных типах домов на рынке вторичного жилья выглядит следующим образом.    

Тип дома
Объект оценки \ Объект-аналог
Стоимость 1м2, руб./м2ДеревянныйКирпичныйПанельныйМонолитный
Деревянный36 9610,00%-27,07%-24,54% -28,22% 
Кирпичный50 681+37,12% 0,00%+3,47% -1,57% 
Панельный48 980+32,52% -3,36% 0,00%-4,87% 
Монолитный51 489+39,31% +1,59% +5,12% 0,00%

     Внутренняя отделка квартиры является немаловажным аспектом формирования ее рыночной стоимости. В результате мониторинга стоимостей работ по отделке квартир под ключ» с учетом стоимости материалов и работ на рынке города Твери составлена следующая сводная таблица.   

Наименование Стоимость работ и материалов по отделке квартир, руб./ м2
Косметический ремонт Капитальный ремонт Евроремонт
Средняя стоимость работ, руб./ м2 1 700 — 2 500 3 000 — 5 000 5 000 — 7 500
Среднее, руб./ м2 2 100 4 000 6 250
Общая стоимость при отделке 
«под ключ», руб./м2
2 500 — 5 000 6 000 — 10 000 9 000 — 13 500
Среднее, руб./м2 3 750 8 000 11 250
Соотношение общей стоимости отделки «под ключ» к стоимости работ, руб./м2 1,7857 2,0000 1,8000
Средняя стоимость работ по 
5 компаниям, руб./м2
2 490 4 350 7 200
Среднее, руб./ м2 4 446 8 700 12 960
Округленно до сотен 4 500 8 700 13 000

     Следовательно, средняя стоимость косметического ремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 4 500 рублей за 1 м² по полу. Средняя стоимость капитального ремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 8 700 рублей за 1 м² по полу. Средняя стоимость евроремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 13 000 рублей за 1 м² по полу. Средняя стоимость авторского дизайн-проекта составляет от 500 до 2000 рублей за 1 м² по полу. 

Основные выводы относительно рынка квартир

Многие эксперты сходятся во мнении, что вторичная недвижимость в крупных российских городах продолжит дешеветь. Это связано с «перегретыми» ценами в годы экономического подъема и с перенасыщением рынка предложением. Ввод новостроек и удешевление ипотечных кредитов ударили по рынку вторичной недвижимости.

Отрицательными факторами служат и ухудшение состояния вторичного жилого фонда, и морально устаревшие стандарты качества жилья, спроектированного и построенного во второй половине XX века.

В регионах, где рынок не был перегрет, резкого удешевления не происходит — здесь еще остается резерв для роста спроса, а значит, и для повышения цены. Вторичное жилье в регионах показывает колебания цен, которые сложно признать статистически значимыми.

Немного лучше чувствует себя рынок первичного жилья, но, по словам экспертов, ввод новых объектов на рынок дешевого жилья продолжится, а застройщики в погоне за клиентом будут предлагать новые акции и скидки. Поэтому ожидать общего роста цен не приходится.

В целом 2018 год для рынка российской недвижимости обещает быть активным.

Наши клиенты