Анализ рынка жилой недвижимости в городе Твери за 2016 год:

Рынок новостроек в городе Твери

Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» производен сбор данных по рынку новостроек в городе Твери и составлен массив из 1059 объектов в виде квартир, введенных в эксплуатацию. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы. По результатам анализа рынка квартир в городе Твери составлена следующая таблица, наглядно дающая представление о средней стоимости 1 м² жилья на рынке новостроек в различных районах города Твери в 2016 году.

Наименование района Кол-во наблю-дений Средняя ст-ть 1 м² 1-комн. квартир Кол-во наблю-дений Средняя ст-ть 1 м² 2-комн. квартир Кол-во наблю-дений Средняя ст-ть1 м² 3-комн. Кол-во наблю-дений Средняяст-ть 1м² многокомквартир Средняя ст-ть 1 м² квартирпо районам
Заволжский район 203 50 683 90 51 724 27 47 172 14 42 769 50 348
Московский район 242 49 108 218 45 4594 32 48 144 12 42 097 47 302
Пролетарский район 118 47 601 55 47 161 6 42 727 0 0 47 302
Центральный район 20 58 004 2 51 921 20 59 975 0 0 58 653
Среднее 583 49 657 365 47 296 85 50 237 26 42 459 48 713

Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке новостроек в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра на рынке новостроек районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Центральный район, Заволжский район, Московский район, Пролетарский район.

В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке новостроек по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в связи с различным количеством комнат в квартире.

Тип квартиры

Стоимость 1м², руб./м2

1-комнатные квартиры

49 656

2-комнатные квартиры

47 296

3-комнатные и многокомнатные квартиры

48 415

Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.

Тип квартиры

Корректировка

Корректировка

Корректировка

1-комнатные квартиры

-2,5%

-4,8%

Объект оценки

2-комнатные квартиры

2,4%

Объект оценки

5,0%

3-комнатные и многокомнатные квартиры

Объект оценки

-2,3%

2,6%

При анализе стоимости квадратного метра квартир на рынке новостроек установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры:

Этаж расположения квартиры

Стоимость 1м2, руб./м2

Корректировка

Корректировка

Корректировка

1 этаж

49 162

-1,0%

-1,0%

Объект оценки

Промежуточный этаж

48 687

0,0%

Объект оценки

1,0%

Верхний этаж

48 685

Объект оценки

0,0%

1,0%

В сегменте рынка новостроек в 2016 году сложилась следующая тенденция: квартиры на первых этажах за квадратный метр в среднем стоят дороже, чем квартиры на промежуточных и верхних этажах, но разница в ценах незначительна.

Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости в новостройках является тип дома. На сегодняшний день на рынке города Твери ведется строительство кирпичных, монолитных и панельных жилых домов. Соотношение стоимостей квадратного метра квартир в различных типах домов на рынке новостроек выглядит следующим образом.

Тип дома

Стоимость 1м2, руб./м2

Корректировка

Корректировка

Корректировка

Кирпичный

51 999

-16,0%

-9,3%

Объект оценки

Монолитный

47 166

-7,3%

Объект оценки

10,2%

Панельный

43 701

Объект оценки

7,9%

19,0%

Рынок вторичного жилья в городе Твери

Оценщиками ООО «Городское бюро оценки» производен сбор данных по вторичному рынку жилья в городе Твери и составлен массив из 5773 объектов, из которых – 4856 объекта в виде квартир, 917 объектов в виде жилых комнат. В результате обработки с использованием математических функций Excel составлены сводные аналитические таблицы.

Наименование района

Кол-во наблю-

дений

Средняя ст-ть 1 м² 1-комн. квартир

Кол-во наблю-

дений

Средняя ст-ть 1 м² 2-комн. квартир

Кол-во наблю-

дений

Средняя ст-ть1 м² 3-комн. квартир

Кол-во наблюдений

Средняя ст-ть1 м² 4-комн. и многоком.квартир

Средняя ст-ть 1 м² квартир

по районам

Заволжский район

576

54988

455

50067

375

47169

107

43651

50768

м/р Затверечье

20

41595

21

41885

26

34926

2

38700

39086

п.Литвинки

2

46904

0

0

0

0

0

0

46904

п. Сахарово

14

50602

6

51344

15

47329

0

0

49326

п. Соминка

68

58697

39

53273

39

48671

1

44954

54505

м/р «Юность»

177

55120

101

52876

87

46845

41

44834

51623

Московский район

465

53959

783

50479

261

48186

60

45603

50942

п. Химинститута

29

46152

26

44740

26

42652

3

35268

44243

м/р «Южный»

183

56641

235

51599

89

47991

23

49517

52644

Пролетарский район

284

55985

557

50672

199

47173

51

46056

51201

п. Мамулино

48

54244

144

55180

11

53127

0

0

54847

м/р Мигалово

2

49333

32

46809

28

42268

4

35975

44302

м/р Брусилово

43

51320

8

59596

0

0

0

0

52618

Центральный район

148

56801

294

53148

200

56843

40

59669

55407

Динамика процентного соотношения средней стоимости квартир на рынке вторичного жилья в различных районах города Твери по отношению к Центральному району показана на следующей диаграмме. Из диаграммы следует, что по стоимости квадратного метра районы города Твери расположены по убыванию престижности в следующем порядке: Центральный район, Пролетарский район, Московский район и Заволжский район. Менее привлекательны микрорайоны и поселки, так как они расположены на окраинах города со среднеразвитой инфраструктурой и удовлетворительной транспортной доступностью.

Диапазон цен предложений и продаж квартир на рынке вторичного жилья в зависимости от типа планировки и года постройки довольно широк. Как видно из приведенной ниже таблицы больше всего на рынке вторичного жилья в городе Твери в 2016 году предлагались квартиры «улучшенной планировки».

Типы планировок

Кол-во наблю-

дений

Средняя

ст-ть 1м²

  1. -комнквартир

Кол-во наблю-

дений

Средняя

ст-ть 1м²

  1. -комнквартир

Кол-во наблю-

дений

Средняя ст-ть 1м² 3-комн. квартир

Кол-во наблюдений

Средняя ст-ть1м²

  1. -комни многоком. квартир

Общее кол-во наблюдений

Средняя ст-ть 1м² квартир

различной планировки, руб/м2

«Сталинки»

92

47038

194

42734

167

41011

35

38176

488

42629

«Хрущевки»

322

53620

396

48909

69

44550

8

44473

795

50394

«Брежневки»

146

54150

507

48658

205

44705

47

43268

905

48369

«Улучшенной планировки»

563

54568

616

52010

444

49234

132

46349

1755

51703

«Повышенной комфортности»

351

59565

376

57950

150

67158

36

63854

913

60316

Среднее

1474

55116

2089

50816

1035

49296

258

47063

4856

51575

Средняя стоимость 1 м² квартир в городе Твери

51 575

В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки квартиры. 

Тип планировки квартиры

Стоимость 1 м2, руб.

«Сталинки»

42629

«Хрущевки»

50394

«Брежневки»

48369

«Улучшенной планировки»

51703

«Повышенной комфортности»

60316

Соотношение указанных средних стоимостей квадратного метра в зависимости от типа планировки на рынке вторичного жилья представлено в виде таблицы корректировок.

В сводной таблице стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья по районам показан разброс стоимостей квадратного метра в зависимости от количества комнат в квартире. Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.

Тип планировки квартиры

Корректировка

Корректировка

Корректировка

Корректировка

Корректировка

"Сталинки"

41,5%

21,3%

13,5%

18,2%

Объект оценки

"Хрущевки"

19,7%

2,6%

-4,0%

Объект оценки

-15,4%

"Брежневки"

24,7%

6,9%

Объект оценки

4,2%

-11,9%

"Улучшенной планировки"

16,7%

Объект оценки

-6,4%

-2,5%

-17,5%

"Повышенной комфортности"

Объект оценки

-14,3%

-19,8%

-16,5%

-29,3%

Тип квартиры

Стоимость 1м2, руб./м2

Корректировка

Корректировка

Корректировка

Корректировка

1-комнатные квартиры

55116

-14,6%

-10,6%

-7,8%

Объект оценки

2-комнатные квартиры

50816

-7,4%

-3,0%

Объект оценки

8,5%

3-комнатные квартиры

49296

-4,5%

Объект оценки

3,1%

11,8%

4-х и многокомнатные квартиры

47063

Объект оценки

4,7%

8,0%

17,1%

Жилые комнаты на рынке вторичного жилья классифицируются следующим образом: малогабаритные квартиры, состоящие из комнаты и санузла; жилые комнаты в бывших общежитиях; жилые комнаты в коммунальных квартирах; две и более смежные жилые комнаты.

Средняя стоимость жилых комнат целиком и стоимости квадратного метра в 2016 году представлена в следующей таблице:

Тип комнаты

Количество наблюдений

Средняя стоимость объекта

Средняя стоимость 1м2 объекта

Малогабаритные квартиры

35

1 364 285

57 821

Жилые комнаты в бывших общежитиях

261

816 084

49 102

Жилые комнаты в коммунальных квартирах

607

810 209

51 478

Две и более смежные жилые комнаты

11

1 392 727

49 489

Соотношение указанных средних стоимостей представлено в виде таблицы корректировок.

Тип комнаты

Корректировка

Корректировка

Корректировка

Корректировка

Малогабаритные квартиры

-14,4%

-11,0%

-15,1%

Объект оценки

Жилые комнаты в бывших общежитиях

0,8%

4,8%

Объект оценки

17,8%

Жилые комнаты в коммунальных квартирах

-3,9%

Объект оценки

-4,6%

12,3%

Две и более смежные жилые комнаты

Объект оценки

4,0%

-0,8%

16,8%

Существенное влияние на стоимость квадратного метра жилых комнат оказывает ее площадь. Средние значения стоимостей квадратного метра жилых комнат в коммунальных квартирах и в бывших общежитиях в зависимости от площади представлены в следующей таблице.

Площадь комнаты

Средняя стоимость 1 м2

Корректировка

Корректировка

до 15 м2 включительно

56 383

Объект оценки

-14,3%

более 15 м2

48 300

16,7%

Объект оценки

Влияние технического состояния жилого дома и самой квартиры на ее стоимость по городу Твери продемонстрировано на следующей таблице.

Техническое состояние жилого дома

Стоимость 1м2, руб./м2

Корректировка

Корректировка

Корректировка

Удовлетворительное

42 629

41,49%

18,53%

Объект оценки

Хорошее

50 528

19,37%

Объект оценки

-15,63%

Отличное

60 316

Объект оценки

-16,23%

-29,32%

Анализируя стоимости квадратного метра квартир как сегмента эконом-класса, так и сегмента бизнес-класса, установлена следующая зависимость стоимости квадратного метра от этажа расположения квартиры:

Этаж расположения квартиры

Стоимость 1м2, руб./м2

Корректировка

Корректировка

Корректировка

1 этаж

47 637

1,7%

12,5%

Объект оценки

Промежуточный этаж

53 611

-9,6%

Объект оценки

-11,1%

Верхний этаж

48 457

Объект оценки

10,6%

-1,7%

Одним из важнейших параметров стоимости недвижимости, как в новостройках, так и на рынке вторичного жилья, является тип дома. Наиболее распространенными типами многоэтажных домов на сегодняшний день являются панельные и монолитные дома.

Соотношение стоимостей квадратного метра квартир (комнат) в различных типах домов на рынке вторичного жилья выглядит следующим образом.

Тип дома

Стоимость 1м2, руб./м2

Корректировка

Корректировка

Корректировка

Корректировка

Деревянный

34 641

46,0%

64,8%

51,7%

Объект оценки

Кирпичный

52 567

-3,8%

8,6%

Объект оценки

-34,1%

Монолитный

57 104

-11,4%

Объект оценки

-7,9%

-39,3%

Панельный

50 584

Объект оценки

12,9%

3,9%

-31,5%

Тип внутренней отделки квартиры является немаловажным аспектом формирования ее рыночной стоимости.

В результате мониторинга видов отделочных работ и стоимостей, предлагаемых на рынке города Твери,  сложилась следующая классификация  категорий ремонта:

1.косметический ремонт (простая внутренняя отделка)

Самый распространенный вид отделочных работ, проводится тогда, когда нет особой необходимости в перепланировке, сносе перегородок, сантехнических работах. В таком ремонте наиболее часто выполняются следующие работы: снятие старой окраски или обоев, шпаклевка, малярные работы, облицовка керамической плиткой, оклейка обоев, окраска или замена окон и дверей, реставрация или замена напольных покрытий, замена сантехники,  и т.п.

2. капитальный ремонт (улучшенная внутренняя отделка)

Самый популярный тип ремонта и отделки квартиры, обычно он делается в условиях ограниченного бюджета. Конкретные особенности капитального ремонта зависят от поставленных задач и конкретного объекта, но, как правило, такой ремонт включает в себя перепланировку комнат, устранение недостатков конструкции здания и другие серьезные работы.

В таком ремонте наиболее часто выполняются следующие работы: демонтаж и монтаж перегородок, выравнивание стен, оклейка обоев, облицовка керамической плиткой, выравнивание пола, укладка напольного покрытия (ламинат, керамогранит, линолеум), устройство одноуровневых потолков, демонтаж и устройство оконных и дверных проемов, монтаж электрических сетей, системы отопления и водоснабжения.

3. евроремонт

Основное отличие евроремонта квартиры от простого капитального ремонта заключается в использовании более дорогих отделочных материалов, работа с которыми более трудоёмка и ответственна.

В таком ремонте наиболее часто выполняются следующие работы: демонтаж и монтаж перегородок, монтаж гипсокартонных коробов, ниш, полок, выравнивание стен, оклейка обоев, окраска или декоративная штукатурка стен, выравнивание пола, обустройство полов с подогревом, укладка напольного покрытия (паркетная и массивная доска, керамогранит с декоративными элементами), устройство двухуровневых потолков с подсветкой, демонтаж и устройство оконных и дверных проемов, монтаж жалюзи, карнизов, штор, монтаж электрических сетей, системы отопления и водоснабжения.

В результате мониторинга стоимостей работ по отделке квартир на рынке города Твери составлена следующая сводная таблица. Применяя соотношение общей стоимости отделки «под ключ» к стоимости работ, получаем стоимость отделки «под ключ» с учетом стоимости материалов и работ за 1 м2 по полу:

Наименование

Стоимость работ и материалов по отделке квартир «под ключ», руб./ м2

Косметический ремонт

Капитальный ремонт

Евроремонт

Средняя стоимость работ, руб./ м2

1700-2500

3000-5000

5000-7500

Среднее, руб./ м2

2100

4000

6250

Общая стоимость при отделке «под ключ», руб./ м2

2500-5000

6000-10000

9000-13500

Среднее, руб./ м2

3750

8000

11250

Соотношение общей стоимости отделки «под ключ» к стоимости работ

1,7857

2,0000

1,8000

Средняя стоимость работ по 5 компаниям руб./м2

2 542

4 142

6 625

Среднее, руб./ м2

4 539

8 283

11 925

Округленно до сотен, руб./ м2

4 600

8 300

11 900

Следовательно, средняя стоимость косметического ремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 4 600 рублей за 1 м² по полу.

Средняя стоимость капитального ремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 8 300 рублей за 1 м² по полу.

Средняя стоимость евроремонта с учетом стоимости материалов и работ округленно до сотен составляет от 11 900 рублей за 1 м² по полу.

4. отделка по авторскому дизайн-проекту

Авторский дизайн-проект — это совокупность документов, в которых отражены все аспекты предстоящего ремонта. Он  включает в себя не только эскизы и фотографии, но также и чертежи, план проведения работ, перечень необходимых материалов. Фактически дизайн-проект представляет собой руководство, имея которое, любой специалист умеющий работать с подобной документацией сможет провести соответствующий ремонт. Стоимость дизайн проекта зависит от следующих факторов: состава проекта, площади помещения и дизайнера, который выполняет работу.

Основные выводы относительно рынка жилья

В 2016 году в России построили 79,8 млн кв. м жилья, что на 6,5% меньше, чем в 2015 году, следует из данных Федеральной службы государственной статистики (Росстат). В декабре в РФ было построено 16,9 млн кв. м жилья, что на 6,7% меньше, чем в декабре 2015 года. Всего в 2016 году организациями всех форм собственности было построено 1,15 млн новые квартир, что на 1,1% меньше, чем в 2015 году. В декабре 2016 году было построено 262,8 тыс. квартир

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2016 году составил 6,18 трлн руб., или 95,7% (в сопоставимых ценах) к уровню 2015 года, в декабре 2016 года — 890,3 млрд руб., или 94,6% к соответствующему периоду предыдущего года.

Эксперты отмечают, что на рынке недвижимости в ряде крупных городов России интерес покупателей в 2016 году сместился со вторичного жилья на квартиры в новостройках, чему способствовала программа ипотеки с господдержкой и общее снижение цен на строящееся жилье.

Цены на недвижимость, как и практически на любой другой товар, определяются балансом спроса и предложения. И если со спросом все более-менее ясно: пока экономика не перейдет к устойчивому росту, платёжеспособность покупателей на рынке недвижимости будет оставлять желать много лучшего, то предложение пока растет вопреки макроэкономическим трендам.

Вероятно, существенно просядут цены на старое вторичное жилье плохого качества. Наиболее устойчивыми по цене являются дома эконом- и комфорткласса – прежде всего новые или недавно построенные: коррекция стоимости метра в них, скорее всего, будет минимальной. Бонусы хорошего расположения (близость к метро, паркам, развитой инфраструктуре, хорошим школам и детским садам и т.п.) тоже никуда не денутся.

Вообще, первичный рынок будет чувствовать себя лучше вторичного: новостройки, значительно подешевевшие в предыдущие годы, превосходят «вторичку» по соотношению цены и качества. Кроме того, как уже было отмечено, затоваривание рынка на фоне ограниченного уровня спроса приводит к росту числа квартир в готовых новостройках, что лишает «вторичку» последнего преимущества.

Наши клиенты